Om je hypotheekrente af te kunnen trekken, kun je sinds 2013 alleen nog kiezen voor een annuïtaire of lineaire hypotheek. Had je op 31 december 2012 een eigenwoningschuld? Dan heb je – onder bepaalde voorwaarden – nog recht op hypotheekrenteaftrek met andere hypotheekvormen. We lichten de meest gekozen hypotheekvormen hieronder toe.

Vanaf 2013

Annuïteitenhypotheek

Het bedrag dat je maandelijks betaalt aan de geldverstrekker (bruto maandlasten) blijft gelijk. De maandlasten bestaan uit hypotheekrente en aflossing. In het begin wordt er weinig afgelost, waardoor je meer hypotheekrente betaalt. De hypotheekrente is aftrekbaar. Naarmate de tijd vordert, gaat het aandeel aflossing omhoog. Hierdoor vermindert het aandeel hypotheekrente in de maandlasten. Je belastingteruggaaf neemt daardoor af, waardoor de netto maandlasten (bruto maandlasten minus belastingteruggaaf) toenemen.

Belangrijkste kenmerken van de annuïteitenhypotheek:

• Gelijkblijvende bruto maandlasten
• Stijgende netto maandlasten
• Lagere maandlasten bij aanvang dan bij een lineaire hypotheek
• Aflossing tijdens de looptijd

Lineaire hypotheek

Je betaalt een vast bedrag per maand aan aflossing (bij een looptijd van 30 jaar: hypotheekbedrag / 360 maanden). De maandlast bestaat uit aflossing plus de verschuldigde hypotheekrente over het nog openstaande hypotheekbedrag. In vergelijking met de annuïteitenhypotheek heeft de lineaire hypotheek in het begin hogere maandlasten. Het fiscaal voordeel zakt in de lineaire hypotheek sneller in vergelijking met de annuïteitenhypotheek. Dit komt door de snellere aflossing. Zowel je bruto als je netto maandlasten zullen dalen naarmate er meer is afgelost.

Belangrijkste kenmerken van de lineaire hypotheek:
• Bruto en netto maandlasten dalen gedurende looptijd
• Ieder jaar gelijke aflossing
• In begin hogere maandlasten dan bij een annuïtaire aflossing
• Aflossing tijdens de looptijd

Vóór 2013

Tot 2013 gold een verplichte aflossing niet als voorwaarde om hypotheekrenteaftrek te kunnen krijgen. Daarom kon je ook kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek, al dan niet gekoppeld aan een vermogensopbouwproduct. Het opgebouwde vermogen wordt aan het einde van de looptijd gebruikt om de hypotheek af te lossen. Hierdoor is er sprake van optimaal fiscaal voordeel: volledige hypotheekrenteaftrek, én de vermogensopbouw valt onder voorwaarden niet onder de box 3-heffing. De meest gekozen hypotheekvorm met deze opzet is de bankspaarhypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek wordt niet afgelost. Je betaalt alleen hypotheekrente, met als voordeel dat de maandlasten zo laag mogelijk zijn. Het nadeel is dat er niet wordt afgelost. Wanneer de waarde van de woning lager is dan de uitstaande hypotheek, ontstaat het risico van een restschuld. Meestal kun je niet meer dan 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij lenen. Je hypotheekadviseur kan je meer over  de mogelijke uitzonderingen vertellen. Sinds 2013 kun je alleen onder voorwaarden de hypotheekrente aftrekken van een nieuwe aflosvrije lening. In ieder geval moet je kunnen aantonen dat je al voor 2013 een hypotheek voor een eigen woning had.

Belangrijkste kenmerken van de aflossingsvrije hypotheek:

• Geen aflossing, alleen rentebetaling
• Gelijkblijvende bruto en netto maandlasten
• Laagst mogelijke maandlasten

Tip: Een aflosvrije lening geeft meer flexibiliteit dan verplicht tussentijds aflossen. Je kunt naar eigen inzicht een annuïtaire / lineaire hypotheek min of meer nabootsen door extra (boetevrije) aflossingen. Als je op je vermogen een hoger netto rendement kunt halen dan de netto rente die je betaalt voor je hypotheek, is een aflosvrije hypotheek nog interessanter. Heb je weinig spaardiscipline? Dan is verplicht tussentijds aflossen wellicht toch verstandiger.

Bankspaarhypotheek

Bij een bankspaarhypotheek wordt op een (geblokkeerde) bankrekening gespaard om aan het einde van de looptijd de lening gegarandeerd af te kunnen lossen. Je bouwt vermogen op met een rendement dat gelijk is aan de rente voor de hypotheek. Stijgt de hypotheekrente, dan stijgt de vergoeding die je ontvangt voor het banksparen ook. De te betalen rente gaat omhoog, maar de spaarinleg gaat tegelijkertijd omlaag. Een belangrijk voordeel van de bankspaarhypotheek is dan ook de dempende werking in de maandlasten in geval van rentewijzigingen.

Heb je nu een vermogensproduct voor de aflossing van een hypotheek bij een eigen woning? Dan kun je onder voorwaarden de opgebouwde waarde inbrengen in een nieuwe bankspaarhypotheek en de opbouw voortzetten. Of voortzetten verstandig is, hangt af van je situatie. Over het algemeen geldt dat voortzetten steeds interessanter wordt, naarmate je al meer vermogen hebt opgebouwd in het huidige opbouwproduct. Je hypotheekadviseur kan je uiteraard helpen de juiste keuze te maken.

Belangrijkste kenmerken van de bankspaarhypotheek:

• Gelijkblijvende bruto en netto maandlasten
• Aflossing ineens aan einde looptijd
• Kapitaalopbouw via een bankspaarrekening
• Dempende werking bij rentewijzigingen

Overige hypotheekvormen

Er bestaan andere vormen die qua opzet lijken op de bankspaarhypotheek. De verschillen liggen vooral in de fiscale regels die van toepassing zijn en of er wordt gespaard of belegd. Deze hypotheekvormen heten bijvoorbeeld spaar-, beleggings-, leven- of hybridehypotheek. In de praktijk komen ze steeds minder voor. Doordat deze vormen niet meer nieuw worden aangeboden, zullen ze in de komende jaren van de markt verdwijnen.