Hypotheek oversluiten

Lagere maandlasten voor de hypotheek, wie wil dat nou niet? Loopt de rentevaste periode van je hypotheek binnenkort af? Dan is het verstandig om te bekijken of jouw hypotheek oversluiten voordelig is. Door de hypotheek over te sluiten, kun je een lager rentetarief, betere voorwaarden óf allebei tegelijk krijgen.

Stappenplan hypotheek oversluiten

In dit artikel lichten we toe waar je op moet letten en hoe een optimale voorbereiding op jouw hypotheek oversluiten eruit ziet.

Stap 1: Check het rentetarief van je huidige geldverstrekker

Je hypotheek oversluiten is alleen interessant als jouw huidige geldverstrekker niet de beste rente en voorwaarden meer biedt. In een markt met  34 geldverstrekkers is de kans groot dat je elders een betere deal kunt krijgen. Om te berekenen wat het voordeel is, moet je eerst weten welke rente jouw huidige geldverstrekker aanbiedt. Hypotheekrentes zijn online te vinden, op de website van de aanbieder zelf of in een rente-overzicht van alle actieve hypotheek aanbieders in de markt.

Om het juiste rentepercentage te vergelijken heb je aanvullende informatie nodig. In de eerste plaats wil je weten in welke risicoklasse jouw hypotheek valt. Geldverstrekkers bieden betere tarieven aan naarmate de hypotheeksom lager is ten opzichte van de waarde van de woning. Is je woning in de afgelopen tijd in waarde gestegen? Dan heb je kans dat je in een gunstiger risicoklasse valt en daardoor een lagere rente krijgt. Je zult de waarde van de woning wel moeten aantonen. Dit kun je doen door een taxatierapport aan te vragen. In sommige gevallen voldoet de WOZ-beschikking ook.

Tip: Ook als je niet oversluit en bij de huidige geldverstrekker blijft, kun je vragen de hypotheekrente aan te passen aan het lagere risico.

Weet je de waarde van de woning? Dan kun je de hypotheeksom delen door de woningwaarde. Dit geeft de zogenaamde loan-to-value. Bekijk voor deze specifieke risicoklasse wat de rente is van je huidige geldverstrekker.

Loopt de rentevaste periode binnen drie maanden af? Dan krijg je als het goed is een brief waarin wordt medegedeeld welk rentepercentage aangeboden wordt voor de volgende rentevaste periode.

Stap 2: Hypotheek aanbieders vergelijken

Hypotheekrentes vergelijken is niet moeilijk. Eén blik op het renteoverzicht van alle aanbieders laat al zien of het interessant kan zijn om over te stappen naar een andere aanbieder. Je hoeft hiervoor niet te onderhandelen; geldverstrekkers zijn namelijk verplicht om hun tarieven transparant op de website te communiceren.

Tip: aanbieders hanteren verschillende risicoklassen. Soms gaat het rentetarief omlaag als je minder dan 90% van de waarde van de woning leent, maar er kan bij een andere aanbieder al een korting gegeven worden bij een lening van minder dan 95% van de marktwaarde. Onze adviseurs kennen de markt en kunnen je direct vertellen welke mogelijkheden er zijn.

Hypotheekadvies oversluiten

Stap 3: Is oversluiten mogelijk?

Als je ruim voldoende inkomen hebt en de hypotheek is lager dan de waarde van de woning, dan is oversluiten geen enkel probleem. In de volgende situaties is het verstandig eerst samen met één van onze adviseurs te beoordelen of oversluiten gaat lukken of niet:

  • Je hebt toen je de hypotheek afsloot (bijna) maximaal geleend: door strengere regels voor hypotheekverstrekking is er een kans dat je nu niet meer het hele bedrag mag lenen (ondanks dat je waarschijnlijk altijd netjes op tijd hebt betaald);
  • Je inkomen is nu lager dan toen je de hypotheek afsloot;
  • Je bent ondernemer geworden en onderneemt nog minder dan drie jaar (er zijn wel mogelijkheden voor ondernemers die nog maar een jaar of langer ondernemer zijn, maar dit is situatie-afhankelijk);
  • Je bent schulden- of alimentatieverplichtingen aangegaan;
  • Je hebt een restschuld (ook hiervoor geldt dat er wel mogelijkheden zijn, maar dat acceptatie door een nieuwe geldverstrekker afhankelijk is van jouw situatie).

Je kunt zelf alvast een inschatting maken van de haalbaarheid op basis van de hypotheek rekentools op onze website.

Stap 4. Is oversluiten voordelig?

Door je hypotheek over te sluiten is het vaak mogelijk om (fors) te besparen op maandlasten. Bij een aflossingsvrije hypotheek van € 300.000 is een renteverschil van 0,5% al een besparing van € 1.500 per jaar bruto.

Maar oversluiten kost ook iets. De éénmalige kosten zijn:

  • Advies en bemiddeling Viisi
  • Hypotheekakte door notaris
  • Taxatierapport
  • Boeterente (afhankelijk van de resterende rentevaste periode en rentes van je huidige geldverstrekker)

Deze kosten zijn allemaal fiscaal aftrekbaar. De boeterente is meestal de belangrijkste kostenpost en kan een reden zijn om niet over te sluiten. Dit lichten we hieronder toe aan de hand van enkele voorbeeldsituaties.

Stap 5. Op welk moment kun je het best je hypotheek oversluiten?

De laatste vraag is wanneer je concreet aan de slag moet gaan met het oversluiten van je hypotheek. Natuurlijk denken wij graag met je mee: je bent altijd welkom voor een kosteloze telefonische afspraak om direct met één van onze hypotheekadviseurs je situatie door te nemen en het beste tijdspad te bepalen. De volgende vuistregels gelden:

Mijn rentevaste periode loopt binnen 12 maanden af

Dan is het absoluut verstandig om nú te bekijken wat jouw mogelijkheden zijn. Je kunt in principe nu al alles regelen voor je het hypotheek oversluiten, zodat je over precies 12 maanden een nieuwe hypotheek hebt. De langst geldige hypotheekoffertes zijn 12 maanden geldig. Natuurlijk kun je beter nog even wachten als je verwacht dat de rente in de komende tijd daalt. Hoe lager de rente, hoe leuker het oversluiten!

Mijn rentevaste periode loopt binnen 7 jaar af

In de eerste plaats is het belangrijk om te bedenken wat je verwacht van de renteontwikkeling. Niemand kan correct voorspellen wat de hypotheekrente zal gaan doen in de komende jaren, dus wat het verstandigst is om te doen, weet je pas achteraf. Verwacht je dat de rente daalt? Dan is het beter om te wachten. Verwacht je dat de rente stijgt? Dan kan het nu de kosten en moeite waard zijn om tegen de huidige lage rente een nieuwe hypotheek af te sluiten.

Je hypotheek oversluiten heeft  lagere maandlasten als voordeel. Daarnaast kun je zorgen voor meer zekerheid voor de lange termijn. Als jouw rente nu nog enkele jaren vaststaat, kun je bij het oversluiten de rente weer voor 10 of 20 jaar vastzetten (tegen de huidige, lage rente). Het nadeel van oversluiten is de hogere boeterente.

Mijn rentevaste periode loopt nog meer dan 7 jaar

Voor de meeste mensen is het moeilijk om langer dan 7 jaar vooruit te denken en te plannen. Jouw situatie kan natuurlijk sterk veranderen op langere termijn. Als de rentevaste periode van jouw huidige hypotheek nog lang duurt, dan is de boete bij oversluiten zeer waarschijnlijk te hoog om binnen een overzichtelijke periode de kosten terug te verdienen met de lagere maandlasten.

Ik heb een bankspaar- of annuïtaire hypotheek

Als de hele hypotheek wordt afgelost door een tegoed op een bankspaarrekening of door annuïtaire aflossing, dan is je hypotheek oversluiten vaak ook niet interessant. Dit komt doordat het voordeel van een lagere hypotheekrente in deze hypotheekvormen (deels) wordt tegengewerkt doordat de inleg voor de spaarrekening respectievelijk de aflossingslasten omhoog gaan. Per saldo is een lagere rente bijna altijd voordelig, maar het voordeel wordt sterk gedempt binnen deze hypotheekvormen. De vraag is of dit beperkte voordeel nog wel voldoende is om de kosten terug te verdienen. Vaak is dit niet het geval.

Maak belafspraak

Tip 1: Onderneem direct actie als je een deels aflossingsvrije hypotheek hebt waarvan de rentevaste periode binnen 12 maanden afloopt.

Tip 2: Wacht rustig af als je een bankspaar- of annuïtaire hypotheek hebt waarvan de rente nog lang vaststaat.

Ons advies is om op basis van de informatie in deze blog zelf een inschatting te maken van de voordelen en mogelijkheden om jouw hypotheek over te sluiten. Val je in de categorie ‘bijna altijd een goed idee om over te sluiten’? Of twijfel je nog? Neem dan vrijblijvend contact met ons op en we spreken samen met jou de mogelijkheden door. Lees ook het FD-artikel ‘Prijzige misverstanden rond huis en hypotheek‘ van André de Vos, waar Viisi aan mee heeft geschreven.