Stel: je hebt al een huurwoning, maar je wilt eigenlijk graag kopen. Hoe doe je dat in de huidige markt? Samen met IG&H deden we onderzoek naar starters op de woningmarkten behaalden onlangs zelfs het nieuws. Hieruit blijkt dat steeds meer starters hulp van ouders of vrienden nodig hebben bij het kopen van een woning. Waar begin je? En wat zijn de mogelijkheden? Hieronder leggen we je uit wat de opties zijn.

Optie 1: Je ouders hebben geld beschikbaar om je te helpen

Hebben je ouders veel spaargeld, en zijn ze bereid je hiermee te helpen? Als ze je dit geld beschikbaar willen stellen om te gebruiken in de aankoop van je nieuwe huis, kan dit jouw mogelijkheden flink vergroten. Je familie kan dit doen door je geld te schenken of uit te lenen.

Belastingvrije schenking

We beginnen met de simpelste optie: een belastingvrije schenking. En dat kan oplopen tot een fors bedrag. Je ouders, vrienden of andere familieleden kunnen namelijk eenmalig in hetzelfde kalenderjaar maximaal € 100.800,- (in 2018) schenken, mits het gebruikt wordt voor de koop van je woning, of het gebruik of onderhoud ervan en je nog geen 40 jaar oud bent. En willen je ouders meer schenken? Dat kan natuurlijk ook. Ze moeten dan wel schenkbelasting betalen.

Maar het is natuurlijk begrijpelijk dat niet alle ouders zomaar een ton op de plank hebben liggen. Een kleiner bedrag per jaar is ook mogelijk. Jaarlijks mogen je ouders een belastingvrije schenking doen van maximaal € 5.363,- (in 2018). Vrienden of andere familieleden mogen jaarlijks € 2.147,- (in 2018) belastingvrij schenken.

Schenking in 2 of 3 jaar ontvangen

Je kunt het ontvangen van de schenking ook verdelen over 2 of 3 opeenvolgende jaren. Bijvoorbeeld: € 50.000,- in 2018, € 25.000,- in 2019 en € 25.800,- in 2020. Zolang jij (of je eventuele partner) in ieder geval jonger bent dan 40 jaar én je aan de rest van de voorwaarden voldoet. Het is wel belangrijk dat je ieder jaar de vrijstelling aanvraagt in de aangifte schenkbelasting.

En komt de schenking in plaats van alle andere vrijstellingen?

Als je de schenking van je ouders krijgt, dan mag je de van de € 100.800,- een bedrag van maximaal € 25.731,- besteden aan iets anders dan je woning. De Belastingdienst legt het nog uitgebreider voor je uit.

Let op: je mag in dit geval in hetzelfde jaar niet ook nog € 5.363,- belastingvrij van je ouders ontvangen!

Lening: familiebank

Een andere mogelijkheid is de zogenaamde familiebank. Het grote voordeel voor jou kan zijn dat er geen leenplafond geldt. Bij een reguliere bank is dit namelijk wel zo. Door het wettelijk vastgelegde leenplafond lenen zij sinds 2018 niet meer dan 100 procent van de waarde van de woning uit. De familiebank-constructie kan ook een goede optie zijn om aan te vullen op de maximale lening die door een reguliere geldverstrekker wordt vastgesteld. Verder zijn de voorwaarden meestal gunstiger dan bij de bank als je bij je ouders leent. En wat ook fijn is voor je ouders: door geld aan jou te lenen, ontvangen zij een aantrekkelijke rente op hun kapitaal.

Niet alleen voor ouders

Nog een voordeel aan deze optie is dat het bedrag niet om een lening van je ouders hoeft te gaan, maar dat ook je grootouders, tantes, ooms of andere familieleden je geld kunnen lenen.

Hetzelfde als bij een bank

De lening van je familie werkt gelijk aan een hypotheek van de bank en kan, als je het netjes inricht, ook kwalificeren als eigenwoningschuld bij de belastingdienst. Je familie leent een bedrag uit tegen dezelfde rentehoogte als die op de geldmarkt. Wanneer je ouders geen hypothecair zekerheidsrecht krijgen en het huis niet kunnen verkopen als je een betalingsachterstand oploopt, is de rente van de lening vergelijkbaar met die van een persoonlijke lening. Deze rente dient marktconform te zijn. Voor jou zijn de fiscale regels over renteaftrek voor een groot deel hetzelfde als bij een reguliere woninghypotheek. Je kunt het echter wel geheel in je voordeel laten werken.

Lasten terugschenken

Er is een manier waarop je geld kunt lenen bij je ouders, het terugbetaalt en er fiscaal voordeel van hebt. Dit werkt als volgt:

  • Je leent geld van je familie en betaalt hier rente over;
  • De rente die je betaalt voel je op voor de hypotheekrenteaftrek;
  • Je ouders doen jaarlijks de belastingvrije schenking, die even hoog is als de rente die je betaald hebt.

Doordat je een deel van de hoge rente die je aan je familie betaalt weer terugkrijgt via de hypotheekrenteaftrek, kan het voordelig zijn. Houd er wel rekening mee dat niet alle geldverstrekkers een dergelijke constructie acceptabel vinden naast de lopende hypotheek.

Optie 2: Je ouders hebben geen liquide geld beschikbaar, maar wel overwaarde in hun eigen woning waar ze je mee willen helpen

Afhankelijk van de geldverstrekker waar je ouders hun financiering hebben, zijn er soms mogelijkheden om hun hypotheek te verhogen en met het vrijgekomen bedrag jou geld te schenken of te lenen. Voorwaarde is wel dat je ouders voldoende inkomen en overwaarde hebben om voor zo’n verhoging in aanmerking te komen. De rente over deze verhoging is niet aftrekbaar en er geldt meestal een aflosverplichting. Toch kan dit ruimte bieden. Benieuwd naar de mogelijkheden? Je ouders kunnen vrijblijvend met een van onze adviseurs de opties onderzoeken.

Optie 3: Gezamenlijke koop of garant staan

Deze optie bestaat, maar is niet gangbaar en komt eigenlijk nooit voor. Er zijn twee partijen die ouders laten meetekenen: AEGON en Obvion. Je mag dan ook maximaal 20% meer lenen, maar moet wel kunnen aantonen dat je dit binnen vijf jaar zeker zelf kunt betalen. Je moet dan denken aan een CAO die dit dekt of een vaste loonstijging. Het moeten harde feiten zijn, dus verwachtingen zijn niet genoeg. Daarbij komt dat ouders financiële ruimte moeten hebben op hun eigen situatie om een tweede hypotheek aan te kunnen gaan. Gezamenlijke koop kost veel tijd, moeite en geld, met weinig resultaat. We raden dan ook meestal af hiervoor te gaan.

Meer weten?

Onze gespecialiseerde adviseurs vertellen je graag meer. Klik op de button hieronder om gelijk een afspraak te maken voor een vrijblijvend telefonisch advies.

Ja, ik plan nu een vrijblijvende telefonische afspraak