Veel van onze klanten willen een koopwoning kunnen verhuren. Dit kan de woning zijn waar ze zelf in gewoond hebben en willen aanhouden na aankoop van een nieuwe woning. Het kan uiteraard ook een nieuwe aangekochte woning zijn om te verhuren. Normale woonhypotheken staan alleen toe dat de eigenaar in de woning woont. Verhuur mag dan niet.

Gelukkig zijn er inmiddels meerdere aanbieders van de verhuurhypotheek (ook beleggingshypotheek of buy-to-let hypotheek genoemd). Bij een verhuurhypotheek moet de woning verhuurd zijn of worden en mag je er juist niet zelf in wonen.

Verhuurhypotheek

Overwaarde

Is de woning waar je nu in woont meer waard dan de hypotheek of is de woning hypotheekvrij, dan kun je bij een aantal hypotheekverstrekkers je hypotheek verhogen tot de huidige marktwaarde. Dit bedrag gebruik je om de nieuwe verhuurwoning mee aan te kopen, eventueel in combinatie met een verhuurhypotheek. De rente voor een woonhypotheek ligt doorgaans lager dan de rente voor een verhuurhypotheek.

Zakelijk vs. consument

Het maakt veel uit of je gaat beleggen in woningen als professional of als consument. Zo valt een consument onder toezicht van de AFM en een professional niet. Bij een consument wordt er net als bij een normale hypotheek op inkomen getoetst (plus onder voorwaarden de toekomstige huur) en bij zakelijk wordt er vooral naar de huurstroom gekeken.

Er zijn hypotheekverstrekkers die alleen professionals bedienen en er zijn hypotheekverstrekkers die alleen consumenten bedienen en aanbieders die beide bedienen.

Consumenten:
NIBC, Lloyds, RNHB, ING, Woonfonds, NN, Handelsbanken, Rabo, Dynamic Credit, etc.

Zakelijk:
NIBC, Domivest, RNHB, ING, Handelsbanken, DCMF, Fiduciam, Mogelijk, etc.

Wanneer kwalificeer je als zakelijk of professional?
Daar is geen wet voor. De meeste partijen kwalificeren je als zakelijk als je 5 woningen of meer bezit, of een plan hebt waaruit blijkt dat je in de komende paar jaar 5 woningen zal gaan bezitten (met een getalsmatige uitwerking waaruit blijkt dat je ook de eigen middelen hebt om dit te financieren). Heb je al vastgoed en is de huurstroom hoger dan €35.000 en/of meer dan 30% van je totale inkomen, dan kan dat ook een argument zijn om te kwalificeren.

Marktwaarde en taxatie

Net als bij een gewone hypotheek heb je een taxatierapport nodig om vast te kunnen stellen wat de marktwaarde is en in dit geval gaat het vooral om de marktwaarde in verhuurde staat. Vaak is de marktwaarde in verhuurde staat tussen de 70-100% van de koopsom. De taxateur bepaalt deze waarde en zal vooral kijken naar hoe snel en tegen welke huurprijs er verhuurd wordt in een bepaald gebied.

Iedere hypotheekverstrekker heeft eigen eisen met betrekking tot wie mag taxeren. Het is daarom belangrijk om eerst met ons te bespreken bij wie je de hypotheek wil afsluiten en dan pas te kiezen voor een taxateur! De kosten voor een taxatie voor een zakelijk verhuurhypotheek zijn doorgaans hoger dan die voor een consumenten verhuurhypotheek.

Inbreng eigen geld

Bij de meeste hypotheekverstrekkers mag je maximaal 70% tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat lenen. Als er laag getaxeerd wordt, bijvoorbeeld 70% van de koopsom, dan kun je dus ongeveer 80% van 70% oftewel 56% van de koopsom lenen. Je moet dan zelf dus nog 44% inleggen plus overdrachtsbelasting (meestal 2%), advieskosten, notariskosten, taxatiekosten, makelaarskosten, etc.

Maximale lening

Naast de waarde van de woning is ook het inkomen en de huurstroom van belang om te bepalen hoeveel je kunt lenen. Om een indicatie te krijgen van hoeveel je kunt lenen voor een verhuurhypotheek voor consumenten, kun je gebruiken maken van de tool van bijvoorbeeld Woonfonds of Dynamic Credit.

Bij de berekening van een zakelijke verhuurhypotheek wordt vooral gekeken naar de huurstroom ten opzichte van de rente en aflossing. Deze verhouding wordt debt service coverage ratio (DSCR) genoemd en moet minimaal 1,25 tot 1,5 zijn. Hoewel in deze berekening inkomen niet wordt meegenomen, eisen de meeste de aanwezigheid van een modaal inkomen. In het geval dat huur (tijdelijk) wegvalt, is er dan nog een alternatieve geldstroom om de hypotheeklasten mee te kunnen voldoen.

Verhuurhypotheek

Aflosvorm

Bij bijna alle aanbieders mag je 50% van de marktwaarde aflossingsvrij lenen. Alles daarboven moet afgelost worden. Dat kan meestal annuïtair of lineair. Ben je voornemens om in de toekomst meerdere woningen te financieren, dan is het zinvol om je maandlasten zo laag mogelijk te houden. Deze maandlasten worden namelijk weer meegenomen in de toets voor je volgende hypotheek. Door te kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek doe je dat. Je mag over het algemeen 10% van de hoofdsom boetevrij aflossen, ook als je kiest voor een aflossingsvrije hypotheek. Je Viisi adviseur kan deze voorwaarden met je doornemen.

Fiscaal

Meestal wordt er gekozen om de woning te kopen als een box 3 woning. De waarde van de woning wordt dan opgeteld bij je vermogensgrondslag, de box 3 hypotheek mag in mindering gebracht worden. Over het huurinkomen hoef je dan geen belasting te betalen. Bespreek met je fiscalist of box 3 in jouw geval inderdaad het meest gunstige is.

Risico’s verhuurhypotheek

Onderstaand een aantal van de risico’s waar je mee te maken kan krijgen. Dit is een niet limitatieve opsomming.

Rente stijgt

Na de rentevast periode krijg je een nieuw rente aanbod. De rente kan op dat moment (flink) hoger zijn. Hierdoor kan het zijn dat de huur niet voldoende hoog meer is om de maandlasten te dragen. Heb je op dat moment niet voldoende inkomen om dit gat aan te vullen dan kan gedwongen verkoop van het onderpand het gevolg zijn.

Waardedaling

Vastgoed kan stijgen of dalen in waarde. Het kan zo zijn dat op het moment van verkoop de waarde van de woning gedaald is tot onder de hoogte van de hypotheek. Er blijft dan dus een restschuld over.

Lagere of geen huur

Bijvoorbeeld doordat het niet lukt om een huurder te vinden of doordat het alleen lukt om te verhuren tegen een lagere huur. Het kan ook gebeuren dat een huurder de huur niet (volledig) betaalt.

Opstalverzekering

Zorg er altijd voor dat je de woning goed verzekert. Het is belangrijk dat de verzekeraar verhuur toestaat. Ook als de verzekering via de VvE is geregeld, is het verstandig om te checken of de polis voldoende dekking biedt en of de VvE verhuur toestaat.

Politieke onduidelijkheid

Door het tekort aan woningen is er politieke druk om de regelgeving aan te passen. Dit kan invloed hebben op de mogelijkheden voor verhuur en de huurprijs.