Sinds januari 2021 hebben kopers onder de 35 een voordeel op de huizenmarkt: zij krijgen een eenmalige vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Daar komt bovenop dat hier tot 1 april 2021 nog geen woningwaardegrens aan zit. Dat nodigt uit tot gesjoemel met de overdrachtsdatum, maar is dat wel zo slim?

Sjoemelen met je overdrachtsdatum voor het ontwijken van overdrachtsbelasting

Voorwaarden vrijstelling overdrachtsbelasting

Je hebt het vast al voorbij zien komen: de zogenaamde startersvrijstelling is inmiddels een feit. Hiermee wil het kabinet de toegang tot de woningmarkt verbeteren voor starters. Jonge kopers hoeven geen overdrachtsbelasting meer hoeven te betalen, mits ze aan een aantal voorwaarden voldoen:

  • Je bent als koper minimaal 18 jaar en jonger dan 35 jaar.
  • Je moet een verklaring tekenen waarin staat dat je de woning zelf gaat bewonen.
  • Je maakt voor de eerste keer gebruik van deze vrijstelling. Hiervoor teken je bij de notaris een verklaring.

Aanvullend geldt vanaf 1 april 2021 ook:

  • De waarde van de gekochte woning op het moment van overdracht moet lager zijn dan € 400.000. Deze grens zal jaarlijks geïndexeerd worden. Ligt de overdracht tussen 1 januari en 1 april 2021? Dan geldt deze woningwaardegrens nog niet.

Creatief met de overdrachtsdatum

Als gevolg van deze laatste regel worden veel mensen die een huis van € 400.000 of meer kopen creatief met de overdrachtsdatum. Ze spreken dan met de huidige bewoners af dat de officiële overdracht al vóór 1 april 2021 plaatsvindt, maar in werkelijkheid blijven de huidige bewoners langer in in de woning wonen. Zo weten de nieuwe bewoners alsnog het betalen van overdrachtsbelasting te vermijden.

Dat klinkt misschien slim, maar er zitten flinke risico’s aan. Wij raden het onze klanten daarom af. Dit zijn 5 voorbeelden van wat er mis kan gaan:

1. Zelf verantwoordelijk voor oplevering

Normaal gesproken zijn de oude bewoners verantwoordelijk voor een nette oplevering tot aan het overdrachtsmoment. Gaat er iets mis, dan dragen zijn daar de kosten voor.

Als ze de woning pas ná de officiële overdrachtsdatum opleveren gaat die vlieger niet meer op. Wordt er dan iets vernield bij het leegruimen? Dan is dat het probleem van de huidige eigenaar. Jij dus.

2. ‘Huurders’ in je woning

Technisch gezien verhuur je vanaf het moment van overdracht de woning aan de ‘oude’ eigenaren. Daarvoor heb je eigenlijk toestemming van de geldverstrekker nodig. Officieel moet je hiervoor zelfs een verhuurhypotheek afsluiten.

Geef je dit niet aan en ontdekt de geldverstrekker dat je het huis niet zelf bewoont? Dan is de kans groot dat je de huurder moet sommeren om uit (uiterlijk per 1 april) de woning te vertrekken. Het kan ook gevolgen hebben wanneer je later iets aan je hypotheek wilt wijzigen of je hypotheek wilt verhogen, want je staat hiermee met een aantekening op de radar van de geldverstrekker.

3. Opstalverzekering

Heb je een opstalverzekering afgesloten? Dan dekt die alleen de eigen woning. Dit valt echter (tijdelijk) op te lossen door een opstalverzekering af te sluiten met een dekking voor verhuur.

4. Je liegt tegen de notaris

Bij de overdracht geef je normaal gesproken aan dat de woning voor eigen gebruik is bestemd en dat hij leeg wordt opgeleverd. Als de oude bewoners er nog een tijdje in blijven wonen, is dat natuurlijk niet per direct het geval.

5. Én tegen de belastingdienst

Het klinkt misschien overdreven, maar dit is een vorm van belastingontduiking en daarom strafbaar. Onze Nederlandse staatskas loopt met die 2% (of eigenlijk 8%, want op een pand wat je niet zelf bewoont ligt een hogere overdrachtsbelasting) een flink bedrag mis. Komt de belastingdienst hierachter? Dan volgt er een flinke vergrijpboete.

Wat kan wel?

Klinkt streng? Snappen we, maar door je aan de regels rond overdrachtsbelasting te houden kan je dus wel problemen en boetes voorkomen.

Supersnelle hypotheekaanvraag via Viisi

En misschien kun je je hypotheek gewoon in korte tijd regelen en de levering vóór 1 april laten plaatsvinden. Viisi heeft met een aantal geldverstrekkers duidelijke afspraken over het supersnel in behandeling nemen van hypotheekaanvragen. Als alle documenten compleet zijn (inclusief de taxatie), kan een hypotheek binnen 2 tot 7 werkdagen geregeld zijn.

Zit je met een vraag rond de overdracht van je gekochte woning? Of ben je van plan om snel een woning te kopen? Wij helpen je graag. Plan hieronder een vrijblijvende belafspraak in, dan nemen we al je vragen samen door.

Plan een vrijblijvende belafspraak