Waar moet ik op letten bij het kopen van een appartement?

Ongeveer één op de drie verkochte woningen is een appartement (NVM – 3e kwartaal 2015). In de grote steden ligt dit aantal hoger. In Amsterdam zijn zelfs vier van de vijf verkochte woningen appartementen. Maar waar moet je nu precies op letten als je een appartement koopt?

1. Bestudeer de splitsingsakte aandachtig
2. Splitsingsreglement: je rechten en plichten
3. Vereniging van Eigenaren: pas op met een ‘slapende’ VvE!

1. Bestudeer de splitsingsakte aandachtig

Als koper van een appartement verkrijg je een aandeel in het eigendom van het pand plus het exclusieve gebruiksrecht van een gedeelte van het gebouw. Wie eigenaar van welk deel is en wat het gezamenlijk eigendom is, wordt bepaald in de splitsingsakte. De splitsingsakte wordt samen met de splitsingstekening ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Op de splitsingstekening zijn de grenzen tussen de verschillende appartementen aangegeven. Deze documenten zijn openbaar en kunnen duidelijkheid verschaffen over wie de eigenaar is, bijvoorbeeld van de berging. Bestudeer deze documenten vooraf goed, om misverstanden te voorkomen.

Het is in principe elke eigenaar van onroerend goed toegestaan zijn gebouw te splitsen. Als er nog geen splitsingsakte is, dan moet deze eerst opgesteld worden door een notaris voordat er delen van het gebouw verkocht kunnen worden. Vraag dus, zeker bij (ver)nieuwbouwprojecten, naar de stand van zaken van splitsingsdocumenten.

Tip bij de aankoop van een (ver)nieuwbouw appartement:

Soms is er een splitsingsvergunning benodigd vanuit de gemeente. Hier vind je bijvoorbeeld de regels voor de gemeente Amsterdam. In sommige gevallen kan de gemeente de vergunning tot splitsing afwijzen, of kan het afgeven lang duren. Geldverstrekkers willen de vergunning doorgaans zien voordat ze goedkeuring verlenen voor het aangaan van de hypotheek. Vraag daarom tijdig naar de stand van zaken bij de verkopend makelaar.

2. Splitsingsreglement: je rechten en plichten

Bij een splitsingsakte hoort een splitsingsreglement. Vaak wordt er verwezen naar een modelreglement. In het splitsingsreglement zijn de rechten en plichten van de eigenaren van het pand beschreven. Bijvoorbeeld over het gebruik, beheer en onderhoud van de verschillende ruimten. Soms zijn er aanvullende bepalingen opgenomen in het reglement. In veel splitsingsreglementen is bijvoorbeeld opgenomen dat reguliere verhuur (ook short-stay via Airnbnb) van de woning slechts is toegestaan na toestemming van de Vereniging van Eigenaren of dat het niet is toegestaan om een parket- of stenen vloer aan te brengen. Het is verstandig het reglement vooraf door te lezen om niet tegen onverwachte regels en plichten aan te lopen.

3. De Vereniging van Eigenaren: pas op met een ‘slapende’ VvE!

De Vereniging van Eigenaren (VvE) komt wettelijk tot stand op het moment dat er een notariële splitsingsakte is ondertekend. Alle ‘appartementseigenaren’ worden vervolgens lid van de VvE. Deze eigenaren zijn gezamenlijk eigenaar van het gehele complex. De VvE bestaat niet alleen op papier. De VvE zelf (naam, adres, oprichtingsdatum) en het bestuur van de VvE moeten worden ingeschreven in het Handelsregister.

Het is belangrijk regelmatig met alle eigenaren bij elkaar te komen om afspraken te maken over verschillende gemeenschappelijke zaken. Zo kom je niet voor verrassingen te staan. Er is sprake van een ‘actieve vereniging’ als:

  • de leden minimaal één maal per jaar met elkaar vergaderen
  • de vereniging een voorzitter en een bestuurder heeft
  • er een collectieve opstalverzekering is afgesloten
  • de VvE ingeschreven staat bij de Kamer van Koophandel. Dit is wettelijk zelfs verplicht. Alleen als de splitsing heeft plaatsgevonden vóór 1972, is het inschrijven bij de KvK niet verplicht.
  • er een bankrekening geopend is op naam van de VvE
  • de leden maandelijks een bijdrage betalen (servicekosten)
  • er een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is opgesteld. Let op: indien er geen MJOP is dan dient er minimaal een bouwkundig rapport te worden aangeleverd waaruit de onderhoudsstaat van het pand blijkt, of het moet duidelijk zijn dat dit overbodig is.

Onderhoudsfonds

Verdiep je vooraf in het opgebouwde reservefonds, en wat hiermee nog bekostigd moet worden. VvE’s zijn verplicht om een reservefonds te hebben. Uit dit fonds betaalt de VvE kosten die niet jaarlijks voorkomen, zoals groot onderhoud. Een ruime reserve geeft een kleinere kans op tekorten. De stand van het onderhoudsfonds dient voldoende te zijn in relatie tot het MJOP. Om een indicatie te krijgen van de beoogde hoogte van het onderhoudsfonds kun je bijvoorbeeld de onderhoudsmeter van de Rijksoverheid gebruiken.

Bij achterstallig onderhoud kan de gemeente op grond van de Woningwet een VvE-vergadering bijeenroepen. Ook kan ze een VvE verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren.

Tip: De Belastingdienst ziet het reservefonds van de VvE als een spaar- of belegbezit. Bij de aangifte inkomstenbelasting hoor je jouw aandeel in het reservefonds dan ook op te geven in box 3.

Wat als de VvE niet actief is?

De VvE ontstaat van rechtswege en moet verplicht zijn ingeschreven en een reservefonds hebben. Wanneer het pand niet actief wordt onderhouden, spreken we over een ‘slapende VvE’.

Wanneer het pand niet actief wordt onderhouden, dan kan dit negatieve gevolgen hebben voor de staat waar het pand zich in bevindt en de waarde ervan. Bovendien kan het zijn dat je als eigenaar plotseling een hoog bedrag moet bijleggen voor noodzakelijk onderhoud. Dit kan de betaalbaarheid van de maandlasten in gevaar brengen. Het ontbreken van een actieve VvE kan een reden zijn voor een geldverstrekker om de hypotheekaanvraag af te wijzen.

Een slapende VvE kan daarom een obstakel zijn bij de hypotheekaanvraag. Je kunt de stukken van de VvE vooraf opvragen. Ook zal de stand van zaken van de VvE blijken uit het taxatierapport.

Download de VvE-Checklist