Hypotheekrente

Het hypotheekrentepercentage dat wordt aangeboden in de hypotheekofferte is opgebouwd uit een standaardrente en soms kortingen en opslagen. De rente staat vast gedurende de rentevaste periode die is gekozen, tenzij er sprake is van een variabele rente.

Direct naar:
Offerte- en dagrenteRente en het JKPRentekortingen en -opslagen
BoeterenteRentebedenktijd

Offerterente en dagrente

Meestal is de rente in de hypotheekofferte tevens de definitief vastgestelde rente die na het ingaan van de hypotheek wordt betaald. Mocht de rente na het afgeven van de offerte nog dalen, dan is dit niet meer van invloed. Dit wordt ook wel offerterente genoemd. Is de actuele rente op de passeerdatum (i.e. datum dat de hypotheekakte bij de notaris wordt getekend) lager dan de rente die is afgegeven in de offerte? Dan bieden sommige partijen de mogelijkheid om deze lagere rente te krijgen. Dit principe heet dagrente. Vaak is een aanbod met dagrente iets duurder (0,2%) dan een aanbod op basis van offerterente.

Bij een enkele geldverstrekker kan er sprake zijn van dalrente. Dalrente houdt in dat de hypotheek wordt verstrekt tegen de laagst geldende rente gelegen in de periode tussen het afgeven van de offerte en het passeren van de hypotheekakte.

Rente en het jaarlijks kosten percentage (JKP)

De jaarlijks te betalen rente wordt bepaald op basis van het nominale rentepercentage (wordt ook wel gewoon als rentepercentage aangeduid). Voor de berekening van de daadwerkelijke maandelijkse betaling gebruikt de geldverstrekker het (nominale) rentepercentage en deelt de te betalen rente door twaalf maanden.

Daarnaast staat in de definitieve offerte het jaarlijks kostenpercentage (JKP) genoemdDe meeste geldverstrekkers vermelden het JKP ook al in de concept offerte (rente-aanbod). Dit jaarlijks kostenpercentage is initieel bedoeld om beter inzicht te geven in het effect van alle eenmalige en doorlopende kosten bij je hypotheek bovenop de (nominale) rentekosten. De wijze waarop dit JKP wordt berekend is vastgelegd in Europese richtlijnen.

Volgens de Autoriteit Financiële Markten (AFM) geldt het volgende: ‘’In het JKP komen de totale kosten voor het hypothecaire krediet voor de consument tot uitdrukking. Het gaat om de kosten die bij de geldverstrekker redelijkerwijs bekend zijn en die noodzakelijk zijn voor het verkrijgen van het krediet. Hieronder vallen bijvoorbeeld de kosten voor het afnemen van een verplichte betaalrekening en de overlijdensrisicoverzekering voor het deel dat de geldverstrekker verplicht stelt. Ook advieskosten moeten meegenomen worden als de consument het krediet niet kan verkrijgen zonder advies af te nemen. Als de exacte hoogte van deze kosten onbekend is, mag worden uitgegaan van een redelijk gemiddelde van de kosten op de desbetreffende markt. De geldverstrekker moet alle kosten die normaal gesproken worden gemaakt, meenemen. Hieronder vallen ook rente, provisies en eventuele belastingen.’’

In de praktijk lijkt het jaarlijks kostenpercentage zijn doel voorbij te schieten. Het veroorzaakt eerder meer vragen en onduidelijkheid dan een beter inzicht. Het is praktischer om de eenmalige of doorlopende kosten losstaand te beschouwen en waar nodig te vergelijken. Wij helpen je bijvoorbeeld met de vergelijking welke geldverstrekker of verzekering het beste bij je past. Zelf heb je wellicht na een vergelijking een geschikte notaris uitgekozen.

Rentekortingen en renteopslagen

In het hypotheekrentepercentage dat uiteindelijk wordt betaald, zijn soms renteopslagen of rentekortingen verwerkt.

Basisrente en renteopslagen

Woningen met een koopsom tot € 250.000 worden meestal gefinancierd met een rente in het NHG tarief. NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Middels deze hypotheekgarantie staat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen borg voor de terugbetaling van de hypotheeklasten aan de geldverstrekker, mocht de hypotheeknemer zijn lasten niet meer (kunnen) voldoen. De geldverstrekker loopt hierdoor vrijwel geen risico meer, en hoeft het risico dus niet door te rekenen in het hypotheektarief. Het NHG tarief vormt daarmee de basisrente, waarin de lening weinig tot geen risico vormt voor de geldverstrekker.

Is er sprake van een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie, dan geldt er meestal een opslag op het NHG tarief gebaseerd op de verhouding tussen de hypotheeklening en de waarde van de woning (ook wel Loan to Value genoemd, afgekort LtV). Hoe hoger de LtV (dus: hoe groter de hypotheeklening ten opzichte van de marktwaarde), hoe groter het risico is dat het onderpand bij verkoop onvoldoende opbrengt om de hypotheeklening af te lossen. De geldverstrekker rekent dit risico door middels een opslag op de rente. Tijdens de looptijd kan de LtV veranderen. Bijvoorbeeld door de hypotheek gedeeltelijk af te lossen of door waardestijging van de woning. Het is daarom relevant om je vooraf te verdiepen in de renteopslagen, het aantal risicoklassen en voorwaarden die aan de te kiezen hypotheek verbonden zijn. Afhankelijk van de voorwaarden kom je dan (in de toekomst) voor een lagere opslag in aanmerking. In de volgende paragraaf leggen we uit hoe dit werkt.

Renteaanpassingen tijdens de looptijd

Geldverstrekkers gaan verschillend om met renteaanpassingen gedurende de looptijd bij een steeds gunstigere LtV. Bij enkele geldverstrekkers wordt de rente automatisch aangepast indien er een lagere risicoklasse is bereikt. Bij sommige geldverstrekkers krijg je alleen een renteaanpassing wanneer je hier zelf een verzoek voor indient. Je moet dan normaal gesproken ook een recente waardebepaling (taxatierapport of WOZ-beschikking) aanleveren.

Ten slotte zijn er geldverstrekkers die de rente niet meer zullen aanpassen gedurende de rentevaste periode. Ben je van plan de rente wat langer vast te zetten? Of verwacht je relatief veel extra te gaan aflossen? Houd hier dan rekening mee!

Rentekorting

Er kan sprake zijn van een rentekorting die in de hypotheekrente zit verwerkt. Veelal is een rentekorting verbonden aan bepaalde voorwaarden. Denk hierbij aan het verplicht afnemen van een betaalrekening waarop het salaris wordt gestort, of het afnemen van een overlijdensrisicoverzekering. Houd er rekening mee dat de geldverstrekker de hoogte van deze korting bij iedere nieuwe rentevaste periode opnieuw kan vaststellen. Ook kan de korting komen te vervallen als er niet meer aan de kortingsvoorwaarden wordt voldaan.

Boeterente

Bij alle geldverstrekkers kan ten minste 10 procent van de originele hypotheeksom per jaar boetevrij worden afgelost. Zijn er meerdere leningdelen in de hypotheek? Afhankelijk van de voorwaarden geldt de boetevrije aflossing dan per leningdeel. Wil je meer dan 10 procent extra gaan aflossen? Dan kan er een boeterente van toepassing zijn op het meerdere. Die boete wordt betaald aan de geldverstrekker als compensatie voor de misgelopen rente. Doorgaans betaal je geen boeterente indien de vergelijkbare marktrente op het moment van aflossen hoger is dan de rente in de hypotheekovereenkomst.

Rentebedenktijd

Bij een hypotheek met rentebedenktijd kan gedurende één of twee jaar worden beslist op welk moment de rente wordt vastgezet. Bij sommige hypotheken gaat er een nieuwe rentebedenktijd in aan het einde van een rentevaste periode.

Volgende pagina

 

Lijn

Waar moet je op letten in de hypotheekofferte:

  1. De hypotheekrente
  2. Offertegeldigheid en verlengingskosten
  3. Het hypotheekrecht en de hypothecaire inschrijving
  4. De verpandingsakte
  5. De partnerverklaring