Ben je ingeloot voor een nieuwbouwwoning? Gefeliciteerd! Maar voor je de champagne opentrekt: wat zijn je volgende stappen? Een hypotheek voor nieuwbouw werkt namelijk nét even anders dan voor bestaande bouw. Hiermee moet je rekening houden.

hypotheek nieuwbouw

Hypotheek berekenen: de vijf factoren

Bij elke hypotheekaanvraag, dus ook bij een hypotheek voor een nieuwbouwwoning, worden er vijf factoren in de berekening meegenomen. Dit zijn:

  1. Je inkomen
  2. De hypotheekrente
  3. Je financiële verplichtingen
  4. De woonquote
  5. De marktwaarde van je woning

Ga je voor nieuwbouw? Dan veranderen er enkele punten ten opzichte van een ‘normale’ hypotheekaanvraag.

De duurzaamheid van je nieuwe woning heeft invloed op de eerste twee punten. Vrijwel alle nieuwbouwwoningen hebben tegenwoordig energielabel A. Daarmee kun je bij sommige geldverstrekkers meer lenen dan je normaal gesproken kan op basis van je inkomen. Ook de hypotheekrente kan soms worden verlaagd op basis van het energielabel.

Aan je financiële verplichtingen en de woonquote verandert in principe niets. Het vijfde punt, het vaststellen van de marktwaarde, is echter een iets ingewikkelder verhaal.

De marktwaarde van nieuwbouw

Net als bij bestaande bouw kun je sinds 2018 100% van de marktwaarde van de woning financieren in je hypotheek. De marktwaarde van een nieuwbouwwoning wordt vaak opgebouwd uit deze drie bedragen (dit kan per geldverstrekker verschillen):

  1. Koop-/aanneemsom
  2. Meerwerk
  3. Renteverlies tijdens de bouw

1. Koop-/aanneemsom

Bij de koop van een nieuwbouwhuis onderteken je een zogenaamde koop-/aanneemovereenkomst. Deze is opgebouwd uit twee delen: de koopovereenkomst voor de grond en de aanneemovereenkomst voor de bouw van de woning. De koopsom betaal je via de notaris aan de ontwikkelaar van je nieuwbouwproject. De aannemer betaal je niet in één keer, maar in termijnen. De eerste termijn van die aanneemsom wordt meestal direct bij de notaris voldaan. De totale koop-/aanneemsom wordt meegenomen in de marktwaarde van je woning.

2. Meerwerk

Onder meerwerk verstaan we de werkzaamheden die buiten het standaard bouwplan vallen dat in de aanneemovereenkomst is opgenomen. De aannemer voert deze uit om je huis naar jouw eigen smaak te bouwen. Denk hierbij aan het plaatsen van een keuken en een badkamer, het leggen van de vloer, of de plek van stopcontacten. Ook het stucen en schilderen van de muren of een deel van de aanleg van een tuin kun je hierin opnemen. Dit brengt allemaal extra kosten met zich mee, maar het draagt wel bij aan de uiteindelijke marktwaarde van je woning.

Bedraagt het meerwerk meer dan 20% van de koop-/aanneemsom? Dan willen sommige geldverstrekkers een taxatierapport zien om te bepalen of de waarde van je huis evenveel stijgt.

3. Renteverlies tijdens de bouw

In de bepaling van de marktwaarde kan ook deels het renteverlies tijdens de bouw van je nieuwe huis worden meegenomen. Kort samengevat is dit het verschil tussen de rente die jij aan de geldverstrekker betaalt, en de rente die je op je bouwdepot ontvangt. Het renteverlies mag maximaal 4% van de koop-/aanneemsom bedragen.

Dit renteverlies kun je meefinancieren om de dubbele woonlasten op te vangen. Al tijdens de bouw van je nieuwbouwwoning begin je namelijk met het betalen van rente en aflossing over je nieuwe hypotheek. In die periode (gemiddeld zes tot twaalf maanden) heb je waarschijnlijk ook woonlasten van je huidige onderdak.

Bij Viisi raden we overigens aan om deze dubbele woonlasten zelf te dragen, in plaats van hiervoor een lening af te sluiten. De rente over dit deel van de lening is namelijk niet aftrekbaar.

De koop-/aanneemovereenkomst

In de koop-/aanneemovereenkomst kun je extra bepalingen toevoegen. Bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor jou als koper, voor als je de financiering toch niet rond krijgt. Bij nieuwbouw is de termijn voor ontbinding op basis van financiering meestal twee maanden.

Daarnaast kan een aannemer hierin opschortende voorwaarden vastleggen. Bijvoorbeeld dat de bouw pas begint als een bepaald percentage van de woningen is verkocht en/of als de omgevingsvergunning afgegeven is. Deze voorwaarden kunnen soms wel negen maanden geldig zijn. Bij zulke lange opschortende voorwaarden is het dus van belang om een hypotheek uit te zoeken met een lange offertegeldigheid.

Het is ook raadzaam om voor het tekenen van de koop-/aanneemovereenkomst een lijst van meerwerk vast te leggen, zodat je huis precies volgens jouw wensen wordt opgeleverd.

Naar de notaris

Via een brief krijg je te horen wanneer de bouw van je nieuwbouwwoning van start gaat. Hierin staat meestal dat aan de opschortende voorwaarden is voldaan en dat de bouw kan starten. Dit is hét moment om je handtekening onder de hypotheekakte te zetten. Vanaf dat moment ga je hypotheek betalen en is het huis écht voor jou.

Bouwdepot bij nieuwbouw

De hypotheek sluit je af over de totale waarde van je uiteindelijke huis (min de eventuele eigen inleg). Vanaf de overdracht bij de notaris betaal je aflossing en rente over het hele hypotheekbedrag. Dat is dus inclusief grond en bouwdepot.

Bij nieuwbouw worden de aanneemsom en het meerwerk in het bouwdepot meegenomen. Zo lang de bouw nog niet voltooid is, ontvang je rente over het bedrag dat nog in het bouwdepot staat. Vaak is die rente even hoog als de hypotheekrente of 1% lager.

Lees hier meer over het bouwdepot.

Gepast advies nodig?

Elke situatie is anders. Wil je meer weten over een hypotheek voor nieuwbouw? Onze adviseurs helpen je graag verder.

Maak direct een vrijblijvende belafspraak