Op dit moment is het biedingssysteem in de woningmarkt ondoorzichtig en zelfs een beetje dubieus. Zowel kopers als verkopers hebben baat bij meer transparantie en regels. 

Hergen Dutrieux

Begin maart betoog econoom Wouter Weijand in het FD dat als we het vertrouwen in de woningmarkt willen opvijzelen, een transparant biedingssysteem nodig is. Bij de verkoop van zijn eigen woning had hij ervaring met een schimmig biedingsproces en makelaars die onderling informatie toespelen om elkaar te bevoordelen. Zijn dochter, die vergeefs op een huis had geboden, kreeg zelfs te horen dat zij zonder makelaar kansloos was. Allemaal niet in het voordeel van consumenten. Voorkennis en onderling handjeklap ondermijnen het vertrouwen in de woningmarkt, stelt Weijand terecht. Ik postte zijn artikel op LinkedIn en kreeg – ondanks mijn bescheiden bereik – veel duimpjes en applaus. Kennelijk leeft dit thema meer dan ik vermoedde.

Gelijke kansen

Hoe langer ik erover nadenk, hoe meer ik me erover verbaas dat er rond een woningtransactie zo weinig transparantie is. Ga maar na: bij het afsluiten van een hypotheek geldt al enige jaren een verregaande transparantieverplichting. Tevens is de Mortgage Credit Directive ingevoerd, die het financieringsproces van tevoren duidelijk maakt. Ook het provisieverbod illustreert de verbeterde transparantie die de afgelopen jaren werd doorgevoerd in de hypotheekmarkt.

Doel van al deze aanpassingen is dat het proces eerlijk verloopt. Dat zou ook moeten gebeuren met het biedingssysteem. Bij een gelijkwaardig bod hebben kopers in principe gelijke kansen op dezelfde woning. Een transparant koopproces kan dit bevorderen. Een ding is zeker: handjeklap tussen makelaars onderling is niet eerlijk.

Gestandaardiseerd bod

Dit is geen oproep om makelaars te boycotten. Integendeel. Kundige makelaars zijn van waarde bij een aan- en verkoopproces. Maar tegelijkertijd mag je voor toegang tot de woningmarkt niet van hen afhankelijk zijn. Bij Viisi raden wij onze klanten meestal wel aan een aankoopmakelaar in te schakelen. Dit draagt namelijk bij aan de geloofwaardigheid. En een geloofwaardig bod is voor de verkoper belangrijk. Het voorkomt nare verrassingen. Een bewijs van financiering van een hypotheekadviseur draagt ook bij aan de geloofwaardigheid.

Makelaars gaan we dus niet boycotten. Maar wat moet er dan wel gebeuren? Ik pleit voor objectieve criteria voor een gestandaardiseerd bod. Denk aan:

  • hoogte koopprijs
  • wel/geen financieringsvoorbehoud + voorwaarden
  • wel/geen voorbehoud bouwkundige keuring
  • datum levering
  • wel/geen financieringscertificaat aangeleverd
  • naam aankoopmakelaar indien van toepassing

In de eerste ronde selecteert de verkoper een voorlopige winnaar en is hij/zij verplicht de objectieve criteria van het bod kenbaar te maken. In de tweede ronde mag iedereen een finaal bod uitbrengen. De verkoper selecteert een finale winnaar. Ook hiervan wordt de uitkomst gedeeld. Voor kopers zou deze transparantie heel fijn zijn. Zo weten zij achteraf altijd wat het winnende bod was. En ook voor verkopers is een dergelijk doorzichtig proces welkom. Geen gefilterde informatie van een verkoopmakelaar, maar objectieve data. Op basis hiervan kun je – samen met je verkoopmakelaar – een weloverwogen en eerlijke keuze maken. Na de transactie zijn de data reproduceerbaar en toegankelijk, net zoals huidige woningdata bij het Kadaster.

Gaat deze innovatie vanuit de makelaarsbranche zelf komen? Ik vrees van niet. Wat mij betreft komt er daarom een neutrale, externe toezichthouder die een eerlijk koopproces afdwingt.

Dit artikel verscheen in VVP Magazine op 28 april 2021 (p. 55)