Problemen in de fundering? Dit moet je weten voor je een huis koopt
Wist je dat de fundering van je huis een grote invloed heeft op de hypotheek die je kunt krijgen? Sinds april dit jaar bepaalt de funderingsscore in het taxatierapport mede of je de financiering rondkrijgt. We zetten 7 vragen (en antwoorden) op een rij die je jezelf hierover moet stellen.
Over funderingsproblematiek
- Wat is er aan de hand?
- Waarom al die aandacht voor de fundering? De woning die ik wil kopen staat er al decennialang.
- Dekt een verzekering het herstel?
- Waar moet ik op letten bij de aankoop van een woning?
- Hoe voorkom ik dat we een huis kopen met een funderingsprobleem
- Kan ik nog wel een huis kopen?
- Hoe betalen we het herstel?
- Ophef over de funderingscode
1. Wat is er aan de hand?
De fundering van je beoogde woning speelt een grote rol bij de financiering. De woning, inclusief de fundering, vormt immers het onderpand voor de geldverstrekker. Informatie over de staat van de fundering staat daarom in het taxatierapport als een belangrijk en verplicht onderdeel van je hypotheekaanvraag. Zodra je bod op een woning is geaccepteerd, laat je een taxatierapport opstellen. Sinds april is er een nieuw model taxatierapport. Grootste verschil met de oude versie: de funderingscode, die informatie geeft over de staat van de fundering van je huis. Op basis daarvan besluit de geldverstrekker wel of niet te financieren. Goed om te weten: veel partijen zijn kritisch op de funderingscode. Daarover verderop meer.
Check de funderingscode in je taxatierapport
A – Geen risico
B – Licht risico
C – Verhoogd risico of onzekerheid
D – Hoog risico → nader onderzoek passend
E – Vastgesteld funderingsprobleem
2. Waarom al die aandacht voor de fundering? De woning die ik wil kopen staat er al decennialang.
Schade aan funderingen is geen nieuw fenomeen, maar het onderwerp is uiterst actueel door de veranderende klimaatomstandigheden. Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) schat in dat circa één miljoen woningen in Nederland met funderingsproblemen te maken hebben of kunnen krijgen. Door extremere weersomstandigheden – zoals lange periodes van regen of droogte – neemt de kans op financiële schade door paalrot en verzakkingen toe. Paalrot ontstaat wanneer houten funderingspalen, die normaal gesproken onder water staan, boven het grondwaterpeil komen en daardoor (te) droog worden. Met mogelijk grote financiële gevolgen. Het KCAF schat in dat het vervangen van je fundering gemiddeld zo’n €54.000 kost, met uitschieters tot €100.000.
3. Dekt een verzekering het herstel dan niet?
Koop je een woning, dan verplicht de geldverstrekker je om de woning te verzekeren met een opstalverzekering. Maar die biedt weinig bescherming bij funderingsproblemen: schade door droogte of een veranderend grondwaterpeil is standaard uitgesloten van de dekking.
4. Waar moet ik op letten bij de aankoop van een woning?
Verdiep je voor de aankoop in de omgeving van de woning. Zeker in regio’s met slappe veengrond, zoals grote delen van Amsterdam, Utrecht en het Groene Hart, gebieden waar funderingsproblemen relatief vaak voorkomen. Vaak is er in de regionale pers of in de publicaties van de gemeente al over funderingsproblemen geschreven. Je aankoopmakelaar helpt je ook. Hij kent de buurt en weet of er in de straat of wijk bekende funderingsproblemen zijn. Ook kan hij op basis van het bouwjaar en het type fundering de risico’s inschatten. Een goede makelaar herkent ook de visuele signalen: scheuren in muren, scheve vloeren, kieren rondom kozijnen, verzakte gevels.
5. Hoe voorkom ik dat we een huis kopen met een funderingsprobleem?
Overweeg een zogeheten funderingsvoorbehoud op te nemen. Dit is een ontbindende voorwaarde die je als koper kunt opnemen in het koopcontract voor een woning. Het geeft je het recht om de koop te ontbinden als de fundering van de woning gebreken vertoont of niet aan bepaalde eisen voldoet. Denk aan verzakking, paalrot of onvoldoende draagkracht. Het werkt zo: na het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst laat je een funderingsonderzoek uitvoeren door een gespecialiseerd bureau. Als daar problemen uitkomen, kun je binnen de afgesproken termijn de koop kosteloos ontbinden of opnieuw onderhandelen over de prijs. Houd er rekening mee dat een gespecialiseerd funderingsonderzoek enkele honderden tot duizenden euro’s kan kosten.
6. Help, kan ik dan geen huis meer kopen?
Je hoeft huizen vanwege het funderingsrisico niet te vermijden. Soms kan juist zo’n klushuis tegen een aantrekkelijke prijs op de markt komen. Laat je een funderingsonderzoek uitvoeren, dan weet je meteen wat het herstel kost. Misschien kun je aanhaken bij funderingsherstel in de buurt. In sommige gemeenten, zoals in Zaanstad, wordt geëxperimenteerd met gezamenlijke hersteltrajecten voor hele buurten, waarbij de kosten worden gedeeld.
7. Hoe betalen we het herstel?
Het herstellen van een fundering zorgt voor een waardevermeerdering van de woning, waardoor je de kosten mogelijk kunt meefinancieren in je hypotheek. De taxateur kijkt daarvoor naar de waarde van de woning vóór en ná de verbouwing. Het bedrag dat je extra kunt lenen wordt in een bouwdepot gestort, waaruit je de facturen voor het herstel betaalt.
Bij Viisi weten we waar je op moet letten bij het regelen van de financiering. Wist je bijvoorbeeld dat je maximaal 100% van de woningwaarde mag lenen? Stijgt de woning niet evenveel in waarde als je investeert, dan moet je het verschil zelf betalen. De taxatie is leidend bij de verwachte waardestijging. Mogelijk kun je ook gebruikmaken van een lening van Fonds Duurzaam Funderingsherstel met gunstige voorwaarden zoals een lage rente en een lange looptijd.
Ophef over de funderingscode
De fundering is dus een belangrijk onderdeel van je woning. Dat geldt ook voor de funderingscode zelf. Er is veel ophef over hoe de funderingscode tot stand komt. Onder andere makelaarsvereniging NVM en de Vereniging Eigen Huis hebben hier kritiek op. Onder andere over de timing: je funderingscode is pas beschikbaar als jouw bod op de woning is geaccepteerd. We volgen dit bij Viisi natuurlijk op de voet. In de tussentijd blijft het belangrijk om goede informatie te verzamelen over de staat van de fundering voordat je besluit de woning te kopen.
Meer weten over de aankoop van je eerste huis? Kijk in ons slimme stappenplan waar je op moet letten. Of neem contact op met je Viisi-adviseur. Heb je nog geen Viisi-adviseur gesproken? Plan dan geheel vrijblijvend een afspraak in. We denken graag met je mee over de mogelijkheden.