Erfpacht, tien zaken die je moet weten voor je een woning zonder de grond koopt
Erfpacht is het recht om een stuk grond te gebruiken dat eigendom blijft van een ander. De meeste erfpachtwoningen staan op grond van de gemeente, maar ook commerciële partijen verkopen woningen met grond op erfpacht. Staat de woning die je wil kopen op erfpachtgrond? Dat hoeft geen belemmering te zijn voor een soepele financiering, als je weet waar je rekening mee moet houden. Zorg dat je de voorwaarden van de erfpacht kent, die kunnen namelijk flink verschillen.
Tien zaken die je moet weten over erfpacht
- De ene erfpacht is de andere niet
- Ken je canon
- Onderschat de indexatie niet
- Canon weegt mee in de leencapaciteit
- Let extra op bij een korte looptijd
- Financiering is niet vanzelfsprekend
- Let op bij Nationale Hypotheek Garantie
- Vrijstelling overdrachtsbelasting of niet
- Check de afkoopmogelijkheden
- Erfpacht maakt je huis betaalbaar
1. De ene erfpacht is de andere niet
Als je een woning koopt op erfpachtgrond, moet je precies weten met welke soort erfpacht je te maken hebt. Alle voorwaarden staan in de erfpachtakte, die je voor de koop bij de verkopend makelaar kunt opvragen. Lees ze goed, want ze bepalen hoeveel je nu en in de toekomst betaalt. De gemeentes Amsterdam, Rotterdam en Utrecht zijn in Nederland de grootste uitgevers van erfpacht. Uniforme voorwaarden zijn er niet, iedere grondeigenaar kan zijn eigen regels maken. Ken je de voorwaarden niet, dan ben je kwetsbaar voor onvoorziene kostenstijgingen. Dat heeft ook invloed op de financiering die je kunt afsluiten, daarover verderop meer.
Vind je voorwaarden
Ben je al eigenaar van een woning met erfpacht en ken je de voorwaarden niet? Vraag ze op – tegen betaling – bij het Kadaster.
2. Ken je canon
Voor een woning met erfpacht betaal je elk jaar een bedrag aan huur, de canon. Zorg dat je weet wat je kunt verwachten.
Kijk in de voorwaarden naar:
- Wie de eigenaar van de grond is, dus de uitgever van de erfpacht. Is dit een gemeente, dan zit het meestal wel goed. Is het een particulier of een kerk of waterschap, dan is er werk aan de winkel
- Het jaarlijkse totaalbedrag van de canon
- Hoe lang de huidige canon nog vaststaat. Gemeenten hanteren vaak een herzieningsperiode van 25, 50 of zelfs 75 jaar. Aan het einde van zo’n tijdvak wordt de canon opnieuw vastgesteld, op basis van de waarde van de grond en de geldende rente.
- Hoe de indexatie van je canon is geregeld. Meestal wordt de canon jaarlijks of elke vijf jaar verhoogd op basis van de inflatie.
De erfpachtcanon die je periodiek betaalt is aftrekbaar van de inkomstenbelasting, net als je hypotheekrente.
3. Onderschat de indexatie niet
Bij de meeste woningen wordt de canon, de jaarlijkse betaling voor het gebruik van erfpachtgrond, geïndexeerd om de inflatie te compenseren. Kijk goed hoe vaak de eigenaar mag indexeren en hoe de indexatie wordt berekend. Vaak wordt het maximale indexatie-percentage gebaseerd op een algemene index zoals de CBS-inflatie index. Door de opstapelende verhogingen kunnen je woonlasten oplopen. Soms zijn de erfpachtbedragen juist erg laag en is er geen of heel weinig indexatie.
4. Canon weegt mee in de leencapaciteit
Wist je dat de erfpachtvoorwaarden nadrukkelijk meewegen bij de financiering? Onder andere bij het vaststellen van je maximale hypotheekbedrag. De canon telt mee als een extra maandlast, waardoor je leencapaciteit daalt. Dat hoeft geen probleem te zijn, er zijn immers diverse factoren van invloed op je maximale hypotheek, die een positief en negatief effect hebben op je maximale hypotheek.
5. Let extra op bij een korte looptijd
Houd er rekening mee dat geldverstrekkers extra goed kijken naar de voorwaarden als de erfpachtcanon korter dan vijftien jaar vaststaat. Veel aanbieders rekenen dan de leencapaciteit met een forfaitair – verondersteld – canonbedrag. Je maximale leenruimte kan daardoor fors lager zijn. Andere geldverstrekkers rekenen een opslag op de rente, om het extra risico af te dekken.
6. Financiering is niet vanzelfsprekend
Veel geldverstrekkers financieren een woning met erfpacht graag zoalng de erfpacht door de gemeente uitgegeven is. De voorwaarden daarvan zijn uniform en transparant. Bij particuliere erfpacht kan het uitdagender zijn financiering te regelen. Sommige geldverstrekkers eisen een zogeheten notariële opinie. Daarin geeft de notaris het risico van de erfpachtvoorwaarden aan. Op basis daarvan besluit de geldverstrekker wel of niet te financieren. De kosten voor de notariële opinie betaal je als koper zelf.
7. Let op bij Nationale Hypotheek Garantie
Kijk goed naar de voorwaarden als je bij het kopen van een woning gebruik wil maken van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG heeft de regels rond erfpacht recent aangepast. Er wordt gekeken naar de totale waarde van de woning, inclusief de grond, ook al ben je daar geen eigenaar van. Als die volledige waarde in 2025 hoger is dan € 450.000 (of € 477.000 met energiebesparende maatregelen) kom je niet in aanmerking voor NHG.
8. Vrijstelling overdrachtsbelasting of niet
Is de woning je eerste? Bedenk dan dat de erfpacht ervoor kan zorgen dat je de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters misloopt. Bij de berekening van de overdrachtsbelasting telt de waarde van de grond namelijk mee. Zelfs al ben je geen eigenaar van de grond. Dit wordt ook wel gekapitaliseerde erfpacht genoemd. De Belastingdienst laat een rekensom los op de waarde grond en telt deze op bij de koopsom van de woning. Zijn die samen meer dan de maximale koopprijs € 525.000 (cijfer 2025) dan kom je niet in aanmerking voor de vrijstelling. Je betaalt dan het reguliere tarief van 2% aan overdrachtsbelasting.
9. Check de afkoopmogelijkheden
Als je overweegt een woning met erfpacht te kopen, denk dan gelijk eens na over het afkopen van de erfpacht. Dat kan aantrekkelijk zijn als de grondeigenaar een mogelijkheid biedt om dit tegen gunstige voorwaarden te doen. Diverse gemeenten bieden een regeling aan. Daarmee word je geen eigenaar van de grond, maar koop je de canonbetalingen in één keer af. Zo heb je meer zekerheid over je woonlasten in de toekomst. Je kunt de afkoopsom betalen met spaargeld of uit de overwaarde. Mogelijk kun je het bedrag voor de afkoop meefinancieren als je een hypotheek afsluit. Bespreek de mogelijkheden met je Viisi-adviseur. Hij of zij helpt je met het maken van een goede afweging , op basis van je situatie. Afkoop is niet altijd voordelig: als je maar kort in de woning blijft, verdien je het vaak niet terug.
10. Erfpacht maakt je huis betaalbaar
Een woning mét erfpacht zal altijd minder waard zijn dan een woning zonder erfpacht: je koopt niet de woning én de grond, maar alleen de woning plus het recht om de grond te gebruiken. Dat kan flink schelen in de totale waarde. Gebruik dit als koper in je onderhandeling.
Voor verkopers van een woning met erfpacht is het goed nieuws dat kopers zich lang niet altijd bewust zijn van de invloed van erfpacht op de marktwaarde. Zo blijkt uit onderzoek dat kopers in Amsterdam in hun bod slechts 40% van de contante waarde van de erfpacht als afslag op hun bod hanteren.
Mogelijkheden bespreken met een adviseur?
Wil je de invloed van erfpacht op jouw mogelijkheden bespreken? Plan dan een vrijblijvende afspraak met één van onze adviseurs. Al onze adviseurs weten er het fijne van en kunnen jou goed op weg helpen.