Als het door jou uitgebrachte bod op een koophuis is geaccepteerd, dan moet er een koopovereenkomst worden opgesteld. Dit doet de makelaar of notaris met een voorlopig koopcontract of koopakte. Hierin staan een aantal standaard bepalingen, maar ook een aantal zaken die specifiek zijn voor jouw afspraken met de verkoper. Waar moet je nu allemaal op letten in zo’n koopcontract? We zetten de belangrijkste aandachtspunten voor je op een rij.

Voorlopig koopcontract

De koopovereenkomst heeft de term ‘voorlopig koopcontract’. Voorlopig, omdat er vaak nog ontbindende voorwaarden zijn en omdat je als koper nog drie dagen wettelijke bedenktermijn hebt. Binnen drie dagen na het tekenen van de koopovereenkomst kun je als koper nog zonder gevolgen onder de koop uit. Na het verlopen van de bedenktermijn kun je als koper alleen zonder gevolgen onder de koop uit wanneer je een beroep kunt doen op een ontbindende voorwaarde.

Ontbindende voorwaarden

Er kunnen verschillende ontbindende voorwaarden zijn, maar de meest gangbare zijn het financieringsvoorbehoud en het voorbehoud van bouwkundige keuring.

Financieringsvoorbehoud

Het voorbehoud van financiering geeft jou als koper een aantal weken de tijd om de financiering rond te krijgen. Oftewel: het stelt je in staat om een hypotheek aan te vragen en goedgekeurd te krijgen door een geldverstrekker. Meestal staat er voor het financieringsvoorbehoud een termijn van 4 tot 6 weken. Lukt het je niet om voor de woning een hypotheek te krijgen, dan kun je de koopovereenkomst binnen die periode nog kosteloos ontbinden. Let op: je moet hier niet te licht over denken. Je moet aantonen dat je bij ten minste twee geldverstrekkers een hypotheekaanvraag hebt ingediend en dat deze in beide gevallen is afgewezen.

Voorbehoud van bouwkeuring

Een ander voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is het voorbehoud van bouwkundige keuring. Wil je de woning bouwkundig laten keuren, dan kun je als ontbindende voorwaarde in het koopcontract opnemen dat je de koop kunt ontbinden wanneer er verborgen gebreken zijn die je teveel geld gaan kosten om te herstellen. Vaak spreek je in de koopakte hier een bedrag voor af.

Ontbinden zonder voorwaarden: waarborgsom

Als je na de koop wilt ontbinden zonder dat je een beroep kunt doen op een ontbindende voorwaarde, dan ben je in veel gevallen een boete verschuldigd. Doorgaans is dat 10% van de koopsom. Deze boete wordt ook wel de waarborgsom genoemd. Meestal staat deze waarborgsom al enkele weken voor de overdracht bij de notaris op de derdengeldrekening. De exacte datum waarop het geld binnen moet zijn staat in het koopcontract. Door de waarborgsom heeft de verkoper een extra zekerheid dat niet na weken van onzekerheid de koop alsnog niet doorgaat.

Bankgarantie

10% van de koopsom is een flink bedrag en niet iedereen heeft dat zomaar op zijn bankrekening staan. Met een bankgarantie staat een derde partij garant voor de waarborgsom. Vaak is dit een geldverstrekker die zorgt dat het bedrag indien nodig via de notaris aan de verkoper betaald wordt. Aan een bankgarantie zijn kosten verbonden. Meestal bedragen die 1% van de waarborgsom.

hypotheekakte controleren

Onderzoeksplicht: let op specifieke clausules

Waar je als verkoper een informatieplicht over de bouwkundige staat van de woning, heb je als koper een onderzoeksplicht. Daarom is het belangrijk in het koopcontract op specifieke clausules te letten. We pikken de twee belangrijkste eruit. Bij oudere woningen vind je in de koopovereenkomst weleens een ouderdomsclausule. Deze betekent dat de woning dermate oud is, dat bepaalde gebreken kunnen worden verwacht die je niet in een jonge woning hoeft te verwachten. Hiermee vrijwaart de verkoper zich deels van aansprakelijkheid over de staat van de woning. Reden te meer om de woning goed bouwkundig te laten onderzoeken om onaangename verrassingen in de toekomst te voorkomen. Ook kom je weleens een niet-zelfbewoningsclausule tegen. Die houdt in dat de verkoper nooit zelf in de woning heeft gewoond. Ook in dit geval wordt de informatieplicht van de verkoper beperkt en komt het des te meer aan op jouw onderzoeksplicht als koper aan om te voorkomen dat je een woning met verborgen gebreken aankoopt.

Lijst van zaken: afspraken over roerende zaken

Wanneer je met de verkoper afspreekt dat je ook bepaalde roerende zaken overneemt, dan moet je dit laten opnemen in de lijst van zaken. Die wordt bijgevoegd bij de concept koopakte. Roerende zaken zijn alles wat niet aard- en nagelvast aan de woning zit, zoals bijvoorbeeld kasten of gordijnen. Spreek van te voren goed af wat de verkoper wel en niet achterlaat in de woning en of je hier als koper nog een aanvullend bedrag voor betaald.

Overdrachtsdatum

Het leukste onderdeel van de aankoop van de woning is natuurlijk het tekenen van de akten bij de notaris, om vervolgens met de sleutels op zak naar je éigen woning te kunnen. Dat gebeurt op de overdrachtsdatum. Deze staat altijd genoemd in de koopovereenkomst. Denk goed na over het beste moment hiervoor. Dit hangt niet alleen af van de planningen van jou en de verkoper, maar ook van de hypotheek. Bij bestaande bouw is het aan te raden om de overdracht niet veel verder dan drie maanden in de toekomst te laten plaatsvinden. Bij de meeste geldverstrekkers is een hypotheekofferte namelijk drie maanden geldig. Wanneer je langer moet wachten voordat je naar de notaris mag, loop je het risico om verlengingskosten te moeten betalen. Of wordt je beperkt in je keuze voor geldverstrekkers die langere termijnen aanhouden.

Tot slot: laat je hypotheekadviseur meekijken

Wanneer je het concept van de koopovereenkomst hebt ontvangen, kun je altijd vragen of je hypotheekadviseur even met je meekijkt. We kijken dan of er geen gekke dingen in de overeenkomst staan die verband houden met de financiering. En we checken of de termijn om de financiering rond te krijgen voldoende is.

Plan een belafspraak