Hypotheekrenteaftrek: hoe werkt het precies?
De hypotheekrenteaftrek is een belangrijk onderdeel van het Nederlandse belastingstelsel voor huiseigenaren. De regeling is door de jaren heen complexer geworden door wetswijzigingen en aanvullende regels. In dit artikel worden de basisonderdelen uitgelegd.
Op deze pagina
Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?
Hypotheekrenteaftrek houdt in dat de rente die je betaalt over een lening voor je eigen woning (de zogenoemde eigenwoningschuld) in mindering mag worden gebracht op je bruto inkomen in box 1. Door deze aftrek wordt je belastbaar inkomen lager, waardoor je minder inkomstenbelasting betaalt.
Daar tegenover staat het eigenwoningforfait: een bijtelling bij je inkomen omdat je een eigen woning bezit. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je woning en verhoogt juist je belastbaar inkomen.
Versimpeld rekenvoorbeeld
Uitgangspunten:
- Bruto jaarinkomen: € 100.000
- WOZ-waarde woning: € 600.000
- Hypotheekrente per jaar: € 20.000
- Eigenwoningforfait (2026, 0,35%): € 2.100
Stap 1: bruto inkomen
€ 100.000
Stap 2: bijtelling eigenwoningforfait
€ 100.000 + € 2.100 = € 102.100
Stap 3: aftrek hypotheekrente
€ 102.100 − € 20.000 = € 82.100 belastbaar inkomen
Over dit bedrag betaal je uiteindelijk inkomstenbelasting. Doordat de hypotheekrente wordt afgetrokken van het bruto inkomen, valt het belastbaar inkomen lager uit. Zonder de hypotheekrenteaftrek was het belastbaar inkomen € 100.000 geweest in dit voorbeeld.
Samengevat: de hypotheekrente verlaagt je belastbaar inkomen, het eigenwoningforfait verhoogt het belastbaar inkomen. Per saldo bepaalt dit het fiscale voordeel van het hebben van een koopwoning.
Let op, bij woningen met een WOZ-waarde boven de € 1.350.000 is het eigenwoningforfait 0,35% * € 1.350.000 + 2,35% * de WOZ-waarde boven de € 1.350.000.
Loondienst vs. 'IB ondernemer'?
Indien je in loondienst bent, wordt er ‘te veel’ belasting ingehouden via je loonstrook. Je kan de te veel betaalde belasting maandelijks terugvragen via een voorlopige aanslag of in één keer via de aangifte inkomstenbelasting.
Een ‘IB ondernemer’ betaalt gedurende het jaar vaak geen belasting, maar in één keer na het doen van de aangifte inkomstenbelasting. De ‘IB ondernemer’ betaalt in het geval met aftrekbare hypotheekrente dan meestal wel minder inkomstenbelasting. Dus gedurende het jaar hoeft er minder geld opzij gezet te worden voor de inkomstenbelasting. Dat zou je kunnen zien als een voorlopige teruggaaf zoals bij degene die in loondienst is.
Het is niet zinvol om maandelijks geld terug te vragen als ‘IB ondernemer’, want dat betaal je vervolgens weer terug bij het doen van je aangifte inkomstenbelasting.
Maximale duur van 30 jaar en extra lenen
De hypotheekrenteaftrek geldt maximaal 30 jaar per leningdeel. Deze termijn begint te lopen op het moment dat je voor dat specifieke leningdeel voor het eerst renteaftrek toepast.
Ook bij een extra lening voor bijvoorbeeld een verbouwing of aankoop van een nieuwe woning start voor dat leningdeel een nieuwe 30-jaarstermijn, mits het geld wordt gebruikt voor de eigen woning en aan de aflossingseis wordt voldaan.
Voorbeeld
Uitgangspunten:
- Aankoop woning januari 2015 met eigenwoningschuld: € 500.000
- Verhoging 2020 voor verbouwing: € 50.000
- aankoop nieuwe woning 2025, resterende schuld uit 2015: € 400.000, resterende schuld uit 2020: € 45.000. Extra lening aankoop nieuwe woning: € 200.000
Toelichting:
- Het leningdeel van januari 2015 (€ 500.000) is 30 jaar aftrekbaar, dus loopt af in januari 2045. Bij verkoop in 2025 blijft het originele recht van toepassing op het deel dat niet is afgelost (€ 400.000).
- Het leningdeel van 2020 (€ 50.000) voor verbouwing krijgt een eigen aftrektermijn van 30 jaar, dus loopt af in 2050. Na verkoop blijft het niet-afgeloste deel (€ 45.000) aftrekbaar.
- Het extra geleende bedrag voor de aankoop van de nieuwe woning (€ 200.000) start een nieuwe 30-jaarstermijn, dus renteaftrek is mogelijk tot 2055.
Hiermee zie je dat elke lening of verhoging een eigen aftrekperiode heeft en dat bij aankoop van een nieuwe woning de resterende rechten van oude leningdelen kunnen blijven bestaan, terwijl nieuwe leningdelen opnieuw aftrekbaar worden.
De bijleenregeling
De bijleenregeling voorkomt dat de ‘fiscale’ overwaarde onbelast wordt omgezet in een hogere hypotheek met renteaftrek.
Wanneer je een woning verkoopt met overwaarde en binnen drie jaar een nieuwe woning koopt, ‘moet’ je die ‘fiscale’ overwaarde gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning. Doe je dat niet, dan is de rente over het deel van de hypotheek dat gelijk is aan de ‘fiscale’ overwaarde niet aftrekbaar.
Voorbeeld
Uitgangspunten:
- Verkoopsom oude woning: € 705.000
- Verkoopkosten: € 10.000
- Uitstaande eigenwoningschuld (EWS): € 445.000
Stap 1: bereken overwaarde
Verkoopopbrengst – verkoopkosten – uitstaande schuld = € 705.000 – € 10.000 – € 445.000 = € 250.000 ‘fiscale’ overwaarde
Stap 2: toepassen bijleenregeling
- De ‘fiscale’ overwaarde van € 250.000 moet worden gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning om volledige renteaftrek te behouden.
- Stel dat de nieuwe woning € 800.000 kost en je wil een hypotheek van € 450.000 afsluiten:
- Eigen geld meegebracht = € 250.000 (‘fiscale’ overwaarde)
- Totale lening voor aankoop = € 550.000
Stap 3: fiscale gevolgen
- Rente over de lening van € 550.000 is volledig aftrekbaar, omdat het deel van de ‘fiscale’ overwaarde (€ 250.000) correct is gebruikt.
- Gebruikt de koper (een deel) de ‘fiscale’ overwaarde niet en leent € 800.000 in plaats van € 550.000, dan is de rente over de € 250.000 niet aftrekbaar.
Oud recht versus nieuw recht
Er wordt onderscheid gemaakt tussen oude en nieuwe hypotheekrechten:
Oud recht (vóór 1 januari 2013)
- Hypotheken afgesloten vóór 2013 behouden het recht op renteaftrek
- Geen verplichte aflossing (bijvoorbeeld aflossingsvrij toegestaan)
- De 30-jaarstermijn geldt ook hier
Nieuw recht (vanaf 1 januari 2013)
- Alleen renteaftrek bij annuïtaire of lineaire aflossing
- Strengere voorwaarden bij oversluiten of verhogen
- Bij de aankoop van een nieuwe woning en het afsluiten van een nieuwe hypotheek blijft het oude recht vaak behouden ter hoogte van het deel wat reeds het oude recht had.
Voorbeeld
- De huidige hypotheekschuld is € 500.000 in 2025. Waarvan € 300.000 onder het oude fiscale recht valt van voor 2013 en € 200.000 onder het nieuwe fiscale recht.
- Bij de aankoop van een nieuwe woning valt € 300.000 weer onder het oude fiscale recht en alles boven de € 300.000 onder het nieuwe fiscale recht.
Het is dus belangrijk om bij aanpassingen aan je hypotheek goed te kijken welk deel onder welk regime valt.
Veelgestelde vragen over de hypotheekrenteaftrek
Hypotheekrenteaftrek betekent dat je de rente over je eigenwoninglening mag aftrekken van je inkomen in box 1, waardoor je minder inkomstenbelasting betaalt.
De hypotheekrente verlaagt je belastbaar inkomen, terwijl het eigenwoningforfait dit juist verhoogt. Het verschil bepaalt het netto fiscale voordeel.
Het voordeel hangt af van je betaalde rente, je inkomen en het maximale aftrektarief. Hoe hoger de rente en het inkomen, hoe groter het voordeel.
Ja, via een voorlopige aanslag kun je het voordeel maandelijks ontvangen. Je kunt het ook in één keer verrekenen via de jaarlijkse belastingaangifte.
In loondienst krijg je vaak belasting terug. Een IB-ondernemer betaalt meestal minder belasting bij de aangifte, maar krijgt zelden maandelijks geld terug.
Voor elk leningdeel geldt maximaal 30 jaar renteaftrek, vanaf het moment dat je voor dat leningdeel voor het eerst aftrekt.
Ja, een lening voor verbouwing krijgt een eigen renteaftrektermijn van 30 jaar, mits deze voldoet aan de fiscale voorwaarden.
Bestaande leningdelen behouden hun resterende aftrektermijn. Nieuwe leningdelen starten opnieuw met een termijn van 30 jaar.
Verkoop je je woning met overwaarde en koop je binnen drie jaar een nieuwe, dan moet je die overwaarde gebruiken om volledige renteaftrek te behouden.
Hypotheken van vóór 2013 mogen aflossingsvrij zijn met renteaftrek. Vanaf 2013 is renteaftrek alleen mogelijk bij annuïtair of lineair aflossen.