“Erfpacht maakt je huis onverkoopbaar”
Bij Viisi zijn we graag duidelijk over wat er komt kijken bij het afsluiten van een hypotheek. In deze rubriek bespreken we daarom veelgehoorde misverstanden maar ook bijzondere feiten. Zo weet jij waar je aan toe bent, en kun je de fabels van de feiten onderscheiden.
“Erfpacht maakt je huis onverkoopbaar”
Als je een woning kopt met erfpacht dan koop je de grond onder je woning niet, maar huurt deze van de grondeigenaar. De eigenaar van de grond is vaak een gemeente maar kan ook een waterschap of particulier zijn. Er bestaan veel misverstanden rondom erfpacht. Zo zou een woning met erfpacht ‘onverkoopbaar’ zijn. Het klopt dat kopers mogelijk minder kunnen lenen of de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting mislopen, maar in de praktijk komt dit weinig voor. Dat erfpacht je huis onverkoopbaar maakt is daarom vaak een FABEL, maar het kan helaas soms een FEIT zijn. Zorg dat je goed weet hoe de erfpachtregeling van je woning in elkaar zit. Je adviseur bij Viisi kijkt daar samen met je naar.
Bijzondere positie
Voor het gebruik van de erfpachtgrond onder je woning betaal je een soort huur, de canon. Gaat de koper van je woning een hypotheek afsluiten dan vraagt de geldverstrekker ook naar de hoogte van de canon. Deze telt mee als extra maandlast, waardoor de leencapaciteit daalt. De canon wordt afgetrokken van het bedrag dat de koper maximaal aan hypotheeklasten mag hebben. Dat kan potentiële kopers afschrikken, maar dat hoeft natuurlijk niet. De canon is immers slechts een van de onderdelen die de maximale leencapaciteit bepalen.
Heb je een woning met erfpacht op het oog?
Lees dan het artikel 10 dingen die je moet weten over erfpacht.
Ontzettend goed geholpen door Lotte. Ze dacht goed met ons mee en heeft heel snel geschakeld zodat we op tijd onze hypotheek rond hadden!
Geholpen door Lotte
Ken je canon
Bij de financiering hangt veel af van de voorwaarden rond de erfpacht. Lees dus je erfpachtovereenkomst, daarin staat onder andere hoe lang de huidige canon nog vaststaat en wanneer het erfpachttijdvak eindigt.
Geldverstrekkers kijken onder andere naar:
- De hoogte van de canon
- Wie de eigenaar van de grond is, dus de uitgever van de erfpacht. Is dit een gemeente, dan zit het meestal wel goed. Is het een particulier of een kerk of waterschap, dan is er uitzoekwerk aan de winkel.
- Hoe lang de huidige canon nog vaststaat. Gemeenten hanteren vaak een herzieningsperiode van 25, 50 of zelfs 75 jaar. Aan het einde van zo’n tijdvak wordt de canon opnieuw vastgesteld, op basis van de waarde van de grond en de geldende rente.
- Hoe de indexatie is geregeld. Meestal wordt de canon jaarlijks of vijfjaarlijks verhoogd op basis van de inflatie.
Hoe mee zekerheid, hoe beter
Hoe langer de canon vaststaat, hoe meer zekerheid voor de koper en voor de geldverstrekker. Staat de erfpachtcanon korter dan vijftien jaar vast, dan wil een geldverstrekker vaak extra zekerheid voor dit risico. De canon kan bij een nieuw tijdvak immers fors hoger zijn door de gestegen grondwaarde.
Let ook op of het recht van erfpacht langer duurt dan de looptijd van de hypotheek. Het kan best zijn dat de erfpacht nog bijvoorbeeld 10 jaar vaststaat maar dat het recht -zoals bij gemeenten bijna altijd het geval is- voortdurend is. Als er een voortdurend recht van erfpacht is én voldoende zekerheid over de nieuwe canon na afloop van de huidige periode, dan is financiering normaal gesproken prima te verkrijgen.
Overdrachtsbelasting
Voor starters die jouw woning met erfpacht willen kopen speelt er nog iets anders. Bij de berekening van de overdrachtsbelasting telt de erfpachtcanon namelijk mee. Kopers lopen daardoor mogelijk de aantrekkelijke vrijstelling van de overdrachtsbelasting mis. Dat komt omdat bij het vaststellen van de vrijstelling de koopsom én de berekende waarde van de canon meetellen. Zijn die samen meer dan de maximale koopprijs € 525.000 (cijfer 2025) dan loopt de koper de vrijstelling mis. Hij of zij betaalt dan het reguliere tarief van 2% aan overdrachtsbelasting.
Goed om te weten: De erfpacht is zeker iets om rekening mee te houden als je je woning verkoopt. Het effect van erfpacht op de verkoopbaarheid is in de praktijk echter lang niet zo sterk als soms gedacht. Zo staan veel erfpachtwoningen in grote steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. Plaatsen waar de vraag naar woningen het aanbod al jaren overtreft. Eigenaren met een woning met erfpacht kunnen in deze steden meestal rekenen op voldoende aandacht van kopers.
Ook goed om te weten: Erfpacht kan invloed hebben op de financiële mogelijkheden van de koper. Maar ook die van jezelf. Veranderingen in de erfpacht kunnen immers je lasten fors verhogen. Weet je bijvoorbeeld wanneer het erfpachttijdvak afloopt?
Doen: Overweeg de mogelijkheden om de erfpacht ‘af te kopen’. Je betaalt dan geen canon meer. Dat kost wat, maar verhoogt in de regel de waarde van je woning. Zeker als je gebruik kan maken van een kortingsregeling in je gemeente. Bijkomend voordeel; een woning waarvan de erfpacht is afgekocht is aantrekkelijk voor kopers. Toch is het niet altijd voordelig: als je maar kort in de woning blijft, verdien je het vaak niet terug.
Niet doen: Staar je vooral niet blind op de erfpacht alleen, er zijn veel verschillende factoren die de bepalen hoe courant je woning is. Ofwel: hoe snel kun je de woning naar verwachting in de huidige markt verkopen? Wat ook meespeelt is dat erfpacht meestal voor een groot aantal huizen in je wijk geldt.
Goed voorbereid op verkoop (en koop)
Goed om rekening te houden met erfpacht bij de verkoop van je woning. Heb je al een nieuwe woning op het oog? Door je nu al je mogelijkheden te kennen heb je een betere positie op de woningmarkt. Misschien is het aantrekkelijk om je bestaande hypotheek mee te verhuizen naar een nieuwe woning. Kijk samen met je adviseur van Viisi naar de mogelijkheden. We hebben alle informatie over het kopen van een nieuwe woning voor je verzameld in een slim stappenplan.