“Je moet altijd een hypotheek houden, anders betaal je te veel belasting”
Bij Viisi zijn we graag duidelijk over wat er komt kijken bij het afsluiten van een hypotheek. In deze rubriek bespreken we daarom veelgehoorde misverstanden maar ook bijzondere feiten. Zo weet jij waar je aan toe bent, en kun je de fabels van de feiten onderscheiden.
“Je moet altijd een hypotheek houden, anders betaal je te veel belasting”
Feit of fabel? Als je gebruikmaakt van de hypotheekrenteaftrek, krijg je meestal elke maand of elk jaar een belastingteruggave: je ontvangt een deel van de betaalde hypotheekrente terug. Een fijne extra. Daardoor lijkt het alsof je zonder hypotheek meer belasting betaalt – maar dat is schijn. De renteaftrek verlaagt weliswaar je belastbaar inkomen, maar onderaan de streep betaal je nog steeds méér dan je terugkrijgt. Dat je te veel belasting betaalt zonder hypotheek is dan ook een FABEL.
Netto kosten doorslaggevend
Om het effect van de hypotheekrenteaftrek in jouw situatie in te schatten is het goed de feiten op een rij te zetten. De netto kosten zijn doorslaggevend. Bij 3% hypotheekrente en 37,48% hypotheekrenteaftrek (cijfer 2025), betaal je nog steeds netto 1,87% rente over je lening.
Stel: je koopt een woning van € 400.000 met een hypotheekrente van 3%. Naast de aflossing van circa € 8.400 betaal je € 11.880 aan rente per jaar. Van de betaalde rente krijg je € 4.462 terug van de Belastingdienst, uitgaande van de maximale hypotheekrenteaftrek van 37,56% in 2026. Je fiscale voordeel is € 372 per maand. De lening kost je nog steeds € 7.418 netto per jaar, ofwel € 618 per maand. Als je de hypotheek volledig aflost, dan vallen die lasten weg. Je mist dan wel het fiscale voordeel, maar houd netto meer over.
Voor een eerlijke rekensom neem je natuurlijk ook mee welk rendement je had kunnen behalen op het spaar- of beleggingsgeld dat je gebruikt voor de aflossing. Daarover verderop meer.
Belasting over woongenot
Houd ook rekening met het zogeheten eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is de belasting die je betaalt voor het hebben van een eigen woning. Zie het als een compensatie voor het ‘genot’ dat je hebt van het wonen in je eigen huis, alsof je er huur voor betaalt. Dit is een bijtelling bij je inkomen, 0,35% van de WOZ-waarde tot een woningwaarde van € 1.330.000 (in 2025). (Boven deze woningwaarde betaal je dit jaar € 4.725 + 2,35% van de waarde van de woning boven € 1.330.000.)
Je eigenwoningschuld – de hypotheek – verlaagt de fiscale lasten van het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een bijtelling, de betaalde hypotheekrente is een aftrek. Bovenstaand rekenvoorbeeld bij een woning met een WOZ-waarde van € 400.000 levert je een bijtelling van € 1.400 op. Online vind je handige tools om het precieze bedrag te berekenen in jouw situatie.
Profiteer – nog even – van de Wet Hillen
Betaal je geen of weinig rente omdat je een kleine eigenwoningschuld hebt? Dan is het eigenwoningforfait meestal hoger dan de aftrekbare kosten voor je eigen woning. Oneerlijk vonden eerdere kabinetten. De Wet Hillen compenseert dit: je krijgt een extra aftrek als je geen of een kleine eigenwoningschuld hebt. Je kunt hier de komende jaren nog van profiteren, maar de aftrek wordt versoberd met [AFBOUW_HILLEN] per jaar. In 2025 krijg je 76,67% van het verschil tussen je eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor je eigen woning als aftrek. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal.
Plan een vrijblijvend eerste gesprek
De afspraak duurt ongeveer 30 minuten, dat is alles!- Je hebt je eigen, vaste adviseur
- Academisch geschoolde adviseurs
- Al ruim 15.000 tevreden kopers gingen je voor
Belastingvoordeel kopen
Belastingaftrek is een aantrekkelijke extra, maar reken je dus niet rijk. Het kernpunt: bij hypotheekrenteaftrek betaal je altijd meer dan je terugkrijgt – je ‘koopt’ belastingvoordeel van € 4.462 door het afsluiten van een lening waar je €11.880 voor betaalt. Geen ramp, zolang je die lening toch al nodig hebt om je woning te kunnen kopen. Heb je echter spaargeld, dan is het soms aantrekkelijker om je hypotheek (deels) af te lossen dan deze in stand te houden voor het belastingvoordeel.
Hoe interessant dat is, hangt zoals gezegd sterk af van het rendement op je spaargeld. Levert dat nauwelijks iets op, dan kan aflossen een verrassend rendabele investering zijn: je bespaart immers op rente die je anders moet betalen. Afhankelijk van je persoonlijke en financiële situatie kan (gedeeltelijk) aflossen dus een slimme zet zijn.
Goed om te weten: Er is nog een andere reden om niet te zwaar te leunen op de hypotheekrenteaftrek: die wordt al sinds 2013 stap voor stap afgebouwd, vooral voor hogere inkomens. Was de hypotheekrenteaftrek een aantal jaar geleden nog maximaal 52%, in 2025 is het tarief nog maar 37,48%. Heb je al langer een hypotheek? Dan krijg je de komende jaren bovendien te maken met de regel dat je je hypotheekrente maximaal 30 jaar mag aftrekken. In 2031 vervalt de hypotheekrenteaftrek voor hypotheken die in 2001 zijn ingegaan.
Heb je meer recent een annuïtaire of lineaire hypotheek afgesloten, dan profiteer je ongemerkt telkens iets minder van de hypotheekrenteaftrek. Omdat je lening bij deze hypotheekvormen geleidelijk daalt door de maandelijkse aflossingen, verschuift de verhouding tussen rente en aflossing. Je betaalt steeds minder rente en lost steeds meer af, minder rente betekent dus ook minder aftrek.
Ook goed om te weten: Door (extra) af te lossen op je hypotheek verlaag je je maandlasten blijvend. Dat betekent meer financiële ruimte, zeker richting je pensioen. Lagere lasten maken je bovendien minder kwetsbaar voor renteverhogingen of een dalend inkomen. Dat geeft veel mensen rust; dat gevoel is niet in geld uit te drukken.
Doen: Heb je dit jaar een huis gekocht? Dan zijn naast de rente ook andere kosten die samenhangen met de aankoop fiscaal aftrekbaar. Vergeet die niet op te nemen in je aangifte.
Niet doen: Te veel aflossen. Geld dat je hebt afgelost kun je niet zo makkelijk weer uit je woning halen. Dus voldoende buffer voor onvoorziene omstandigheden of grotere uitgaven. Zorg voor een goede balans tussen lagere hypotheeklasten en genoeg flexibiliteit door voldoende buffer aan te houden.
Zo bereid je je voor op je eerste koophuis!
Door bij het kiezen van een hypotheek al rekening te houden met het effect van de hypotheekrenteaftrek heb je een betere positie op de woningmarkt. Kijk bijvoorbeeld samen met je adviseur van Viisi naar de bruto- en nettolasten van de woningen die jij op het oog hebt. We hebben alle informatie over het kopen van een woning voor je verzameld in een slim stappenplan.