Het is tijd voor een individuele kredietscore bij hypotheekverstrekking

Banken zouden meer maatwerk moeten kunnen leveren bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag door rekening te houden met persoonsafhankelijke factoren. Als geldverstrekkers een hypotheekaanvraag beoordelen, kijken zij in de eerste plaats naar het inkomen en eventuele schulden. Logisch, want die bepalen hoeveel je maandelijks kunt missen voor de rente en aflossing van je hypotheek, zonder in de financiële problemen te komen. Maar het beoordelingsbeleid van de banken, dat gebaseerd is op de Nibud-normen, kan beter.

Meer maatwerk leidt tot een kwalitatief betere manier van hypotheekverstrekking

In plaats van het baseren van de normen voor hypotheekverstrekking op regels die voor iedere huizenkoper gelijk zijn, pleiten wij voor een toekomst met meer maatwerk. Het zou veel logischer zijn als de hypotheekverstrekking gebaseerd wordt op een individuele kredietscore. Met deze score zouden goed financieel gedrag, een gunstig inkomensperspectief en maatwerk m.b.t. studieschulden kunnen leiden tot een meer passende en kwalitatief betere manier van hypotheekverstrekking.

Op de volgende drie gebieden kan de kwaliteit van de beoordeling van een hypotheekaanvraag verbeterd worden:

1. Laat goed financieel gedrag een rol spelen

Geldverstrekkers houden nu nauwelijks rekening met de financiële discipline van klanten. Iemand die jarenlang elk jaar zijn hele inkomen erdoorheen heeft gejaagd, kan volgens de normen evenveel lenen als iemand met een even hoog inkomen die elk jaar heeft gespaard. En dat terwijl een big spender natuurlijk een hoger risico vormt dan een zuinige lener.

Ook iemands huurverleden speelt nu geen rol. Een huurder die jarenlang moeiteloos € 1.200 per maand aan huur betaalde en daarnaast nog heeft gespaard, kan soms op basis van inkomen geen hypotheek krijgen met een netto maandlast van meer dan € 1.000. Dit is dus ook het geval als diegene de afgelopen jaren bewezen heeft een dergelijke maandlast gemakkelijk te kunnen dragen.

2. Houd rekening met toekomstig inkomen

Om te bepalen hoeveel je kunt lenen, wordt nu naar je huidige inkomen gekeken. Alleen als vaststaat dat het inkomen binnen zes maanden onvoorwaardelijk stijgt, mag met dit hogere inkomen over zes maanden worden gerekend. Maar sommige mensen, bijvoorbeeld hoogopgeleide starters, zien hun inkomen ook ná zes maanden snel doorstijgen. De leencapaciteit op lange termijn is dan meestal ook hoger dan de leencapaciteit aan het begin van je carrière.

Stel dat je inkomen in vijf jaar toeneemt van € 35.000 naar € 60.000. Dan gaat bij een studieschuld van € 15.000 en een rentevaste periode van tien jaar je maximale hypotheek van € 128.000 naar € 264.000. Natuurlijk is nooit te garanderen dat iemand over vijf jaar inderdaad meer verdient, maar hypotheekverstrekkers zouden wat meer vrijheid moeten krijgen om te anticiperen op een verwachte inkomensstijging voor bepaalde beroepen.

3. Maak studieschulden transparant

Het is gemakkelijk om een studieschuld te verzwijgen. Zo’n schuld staat namelijk niet, zoals andere schulden van consumenten, geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Vier van de tien hypotheekaanvragers zouden hun studieschuld verzwijgen, zo liet de Vereniging Eigen Huis onlangs weten. Ook uit recent onderzoek van ING blijkt dat 6% van de aanvragers met een studieschuld liegt over het hebben van die studieschuld, terwijl 14% geen openheid van zaken wil geven. Maar verzwijgen is niet verstandig. Door het achterhouden van informatie, lopen leners het risico om in de problemen te komen.

Werkelijke lasten

Tegelijkertijd zouden hypotheekverstrekkers een studieschuld soms minder zwaar mee moeten laten wegen. Een studieschuld wordt onder de huidige regels meegenomen als een lening met een jaarlijkse last (rente én aflossing) van ongeveer 9% van de oorspronkelijke lening. De werkelijke rente op studieschulden ligt momenteel tussen de 0,01% en 1,39%, afhankelijk van wanneer je afstudeerde. De jaarlijkse schuldenlast, te weten rente plus aflossing, bedraagt gemiddeld 7%¹ van de oorspronkelijke schuld en niet de 9% waarmee wordt gerekend.

Alles op alles voor aflossing?

Ten slotte is het volgens de huidige rekenregels voor het krijgen van een maximale lening altijd gunstig om af te lossen. Soms is dat echter niet optimaal voor de huizenkoper. Als iemand € 10.000 aan studieschuld heeft én € 10.000 aan spaargeld, is het doorgaans voor de financiële gezondheid van de lener beter als deze laatste reserve van  € 10.000 niet wordt gebruikt voor het aflossen van de studieschuld. In dat geval is er namelijk geen enkele financiële buffer meer. Zeker voor starters die een tijdelijk contract hebben, is het haast een must om een reserve achter de hand te houden.

Hoog tijd voor verandering

Door het toelaten van meer vrijheid voor maatwerk kan hypotheekverstrekking op een kwalitatief betere manier plaatsvinden. Het is hoog tijd dat we door het invoeren van een een individuele kredietscore een gezondere hypotheek- en woningmarkt krijgen. De AFM zou dan ook ruimte moeten laten voor persoonsspecifieke, kwalitatieve en moderne normen voor kredietverstrekking.

¹Dit is berekend door bij een rente van 1% te berekenen wat de totale maandlast voor rente en aflossing is, wanneer de studieschuld in 15 jaar afgelost moet worden. Voor iemand met een studieschuld van €10.000 is de last € 59,85 per maand of €718 per jaar. Dit bedrag gedeeld door de oorspronkelijke schuld is € 718 /€ 10.000 = 7%.