Ga je een nieuwe woning kopen, maar is je huidige woning nog niet verkocht? En wil je wel graag de overwaarde van je huidige woning inzetten bij de koop van je nieuwe optrekje? Er zijn twee slimme manieren om daarvoor ‘geld uit de stenen’ van je huidige woning te halen: een overbruggingshypotheek, of een extra leningdeel met variabele rente.

overwaarde-overbruggingshypotheek-variabele-rente

Overwaarde inzetten

Het komt op de huidige woningmarkt regelmatig voor dat de verkoopsom van je oude huis hoger is dan de hypotheek die op dat huis rust. Dat noemen we overwaarde. Die overwaarde kun je inzetten bij de koop van een nieuw huis. Als je je oude huis nog niet verkocht hebt, bijvoorbeeld omdat je er nog in wilt blijven wonen tot je nieuwe woning opgeleverd is, kun je die overwaarde echter niet zomaar gebruiken.

Om toch ‘geld uit je stenen’ te halen, zijn er twee verschillende oplossingen:

  • Je sluit een overbruggingshypotheek af
  • Je sluit, bovenop je nieuwe hypotheek, een extra leningdeel met variabele rente af

1. Overbruggingshypotheek

Met een overbruggingshypotheek wordt je overwaarde als het ware voorgeschoten door je geldverstrekker. Het is een tijdelijke lening, die je afsluit naast de hypotheek voor je nieuwe woning. Je kunt een overbruggingshypotheek alleen afsluiten als je tijdelijk twee huizen tegelijk bezit: je hebt al een nieuw huis gekocht, maar je oude huis huis is nog niet verkocht. Oftewel, je zit tijdelijk aan drie hypotheken vast: de hypotheek op je oude huis, die op je nieuwe huis en de overbrugging.

Kenmerken overbruggingshypotheek

  • De overbruggingshypotheek is onderdeel van de hypotheek voor je nieuwe huis
  • Je lost de lening verplicht af nadat je oude huis verkocht is
  • Je betaalt tot die tijd een (variabele) overbruggingsrente
  • Deze vorm wordt ook wel een ‘kortlopende aflossingsvrije hypotheek’ genoemd

Je betaalt tijdens de looptijd van je overbruggingshypotheek alleen rente over de overbruggingslening. Die rente is volledig aftrekbaar. Je lost je overbruggingshypotheek weer af met de overwaarde die vrijkomt als je oude huis is verkocht.

Wel of niet verkocht?

De maximale hoogte is van je overbruggingshypotheek is meestal afhankelijk van de vraag of je oude woning al verkocht is.

  • Huidige woning verkocht
    Is je woning al verkocht, maar valt het moment van overdracht later dan de koop van je nieuwe woning? Dan loopt de geldverstrekker een minimaal risico, want je kunt de overbrugging dan waarschijnlijk zonder problemen afbetalen. In veel gevallen kun je bij het berekenen van de maximale overbruggingshypotheek de verkoopprijs van je oude woning als uitgangspunt nemen.
  • Huidige woning (nog) niet verkocht
    Is je woning nog niet verkocht? Dan lopen jij én de geldverstrekker meer risico. Het kan immers lang duren voordat je je oude huis verkoopt, of het huis brengt minder op dan verwacht. Vaak rekent de geldverstrekker dan voor het bepalen van de maximale overbruggingshypotheek met een lager bedrag dan je huidige woning nu waard is (bijv. 90% van de getaxeerde marktwaarde). Daarnaast moet je kunnen aantonen dat je een tijdje dubbele lasten kunt dragen.

(Drie)dubbele maandlasten

Tijdens de looptijd van je overbruggingshypotheek heb je dus te maken met zogenaamde dubbele maandlasten. Of eigenlijk: driedubbele. Je hebt draagt immers de lasten van drie verschillende hypotheken:

  • Je oude hypotheek
  • Je nieuwe hypotheek
  • Je overbruggingshypotheek (alleen rente)

Weet dus waar je aan begint als je verwacht dat je een periode met dubbele lasten moet overbruggen. Zorg ervoor dat je voldoende spaargeld hebt om de dubbele lasten te kunnen dragen, of bespreek vast of familie in geval van nood zou kunnen bijspringen.

2. Extra leningdeel met variabele rente

Het alternatief voor een overbruggingshypotheek, is om de overwaarde zélf voor te schieten. Dit kun je doen door, bovenop de hypotheek voor je nieuwe huis, een extra leningdeel af te sluiten tegen een variabele rente.

Zodra je oude huis verkocht is, kun je de vrijgekomen overwaarde gebruiken om het extra leningdeel bij je nieuwe hypotheek volledig af te lossen. Door dit leningdeel af te sluiten tegen een variabele rente, kan dat namelijk boetevrij.

Let op: Voor deze optie moet je wel voldoende inkomen hebben! Je lening is aan het begin immers een stuk hoger door het extra leningdeel.

Laat je adviseren

Het is vaak verstandiger om je oude huis eerst te verkopen, en daarna pas een nieuwe te kopen. Je overwaarde komt dan ‘op tijd’ vrij om een nieuwe woning te kopen. Past dat niet in je planning? Dan is het verstandig om je te laten adviseren over een overbruggingshypotheek of een extra leningdeel op je nieuwe hypotheek. Als je ouders genoeg geld hebben, kunnen zij wellicht ook de overwaarde voorschieten.

Beide oplossingen hebben namelijk zo hun eigen voor- en nadelen. Een overbruggingshypotheek heeft bijvoorbeeld een officiële hypotheekakte bij de notaris nodig, waarvoor je extra notariskosten zal moeten betalen. En bij de tweede optie moet je ruim genoeg inkomen hebben om de overwaarde voor te schieten.

Twijfel je over wat voor jou de beste oplossing is? Het is altijd een goed idee om je opties door te nemen met een onafhankelijke hypotheekadviseur. Viisi helpt je hier graag bij. Maak hieronder een vrijblijvende belafspraak om jouw opties te bespreken.

Plan direct een belafspraak