Stel, je verhuist naar een nieuwe woning. Je oude woning heeft overwaarde, en die wil je graag gebruiken bij de financiering van je nieuwe huis. Dat kun je doen door een overbruggingshypotheek afsluiten. 

Vrouw op een brug ter illustratie van een overbruggingshypotheek

Wat is een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek, ook wel overbruggingskrediet genoemd, is een soort voorschot op de overwaarde van de huidige woning. Het is een tijdelijke lening, die je afsluit naast de hypotheek voor je nieuwe woning.

In het kort:

  • De overbruggingshypotheek is onderdeel van de hypotheek voor je nieuwe huis.
  • Je lost de lening verplicht af, nadat je oude huis verkocht is.
  • Je betaalt tot die tijd alleen een (variabele) overbruggingsrente.
  • De overbruggingslening is in feite een kortlopende aflossingsvrije hypotheek.
  • Het overbruggingskrediet wordt door de notaris ingeschreven op je huidige woning. Dit is het onderpand.

Wanneer heb je een overbruggingshypotheek nodig?

Je kunt een overbruggingshypotheek alleen afsluiten als je tijdelijk 2 huizen tegelijk bezit: je hebt al een nieuw huis gekocht, maar je oude huis huis is nog niet verkocht. Als je de overwaarde van je oude woning alvast inzet voor de koop van je nieuwe woning, heb je in dit geval een overbruggingshypotheek nodig.

Je hebt dan tijdelijk 3 hypotheken:

  1. De hypotheek op je oude huis
  2. De hypotheek op je nieuwe huis
  3. Het overbruggingskrediet

Wat kost een overbruggingshypotheek?

Je betaalt tijdens de looptijd van je overbruggingshypotheek alleen rente over het overbruggingskrediet. De rente op een overbruggingshypotheek is volledig aftrekbaar. Je lost je de hele lening pas af met de overwaarde die vrijkomt als je oude huis is verkocht.

Er zijn bij het afsluiten van een overbruggingshypotheek soms wel extra eenmalige kosten. De huidige woning moet vaak ook getaxeerd worden en het kan zijn dat je extra betaalt voor de notaris, je hypotheekadvies en (bij enkele geldverstrekkers) ook voor het afsluiten van de overbrugging zelf.

Hoe wordt een overbruggingskrediet berekend?

De maximale hoogte van je overbruggingshypotheek is in eerste instantie afhankelijk van de vraag of je oude woning al verkocht is.

Huidige woning verkocht

Is je woning al definitief (en dus zonder financieringsvoorbehoud) verkocht, maar valt het moment van overdracht later dan de koop van je nieuwe woning? Dan loopt de geldverstrekker een minimaal risico, want je kunt de overbrugging dan waarschijnlijk zonder problemen afbetalen. In veel gevallen kun je dan bij het berekenen van de maximale overbruggingshypotheek de verkoopprijs van je oude woning als uitgangspunt nemen.

Huidige woning (nog) niet verkocht

Is je woning nog niet verkocht? Dan lopen jij én de geldverstrekker meer risico. Het kan immers lang duren voordat je je oude huis verkoopt, of het huis brengt minder op dan verwacht. Vaak rekent de geldverstrekker dan met een lager bedrag dan je huidige woning nu waard is (bijv. met 90% van de getaxeerde marktwaarde). Daarnaast moet je kunnen aantonen dat je een tijdje dubbele lasten kunt dragen. Met welk percentage van de marktwaarde je kunt rekenen, verschilt per geldverstrekker.

Een rekenvoorbeeld

Stel, je huidige woning is € 400.000 waard.
Je openstaande hypotheek bedraagt nog € 300.000.

Is je huidige woning nog niet verkocht, dan wordt maximale overbrugging bij de meeste geldverstrekkers als volgt berekend:

90% x € 400.000 = € 360.000
€ 360.000 – € 300.000 aan huidige schuld = € 60.000 mogelijk aan overbruggingskrediet.

Is je huidige woning al definitief verkocht, dan is het in principe wel mogelijk om € 400.000 – € 300.000 = € 100.000 aan overbruggingskrediet te lenen.

Het risico: (Drie)dubbele maandlasten

Tijdens de looptijd van je overbruggingshypotheek heb je dus te maken met zogenaamde dubbele maandlasten. Of eigenlijk: driedubbele. Je draagt immers de lasten van 3 verschillende hypotheken. Weet dus waar je aan begint als je verwacht dat je een periode met dubbele lasten moet overbruggen. Zorg ervoor dat je voldoende spaargeld hebt om de dubbele lasten te kunnen dragen, of bespreek vast of familie in geval van nood zou kunnen bijspringen.

Overbruggingshypotheek bij nieuwbouw

Bij een nieuwbouwwoning heb je een extra lange periode met dubbele maandlasten te overbruggen. De nieuwe hypotheek gaat namelijk al lopen vanaf de start van de bouw. Die bouwtijd verschilt natuurlijk per project, maar dit kan zo 1 tot 2 jaar duren.

In deze periode is het vaak fijn om de maandlasten van de nieuwe hypotheek zo laag mogelijk te houden. Een overbruggingskrediet kan dan een oplossing zijn. Hierover betaal je immers alleen rente en hoef je niet af te lossen.

Alternatieven voor overbruggingskrediet

Een alternatief voor de overbruggingshypotheek is om de overwaarde zelf voor te schieten, met bijvoorbeeld je eigen spaargeld.

Een andere optie is om maximaal te lenen op je nieuwe woning. Als je je oude woning hebt verkocht kun je dan direct een deel van je nieuwe hypotheek aflossen. Het is dan wel belangrijk dat je dit bedrag boetevrij kunt aflossen. Bij sommige geldverstrekkers mag je de overwaarde altijd boetevrij aflossen, bij anderen is het slimmer om een extra leningdeel af te sluiten bij je nieuwe hypotheek, tegen een variabele rente.

Let er wel op dat je hypotheek aan het begin een stuk hoger is door het extra leningdeel. Voor beide opties moet je dus wel genoeg ruimte in je portemonnee hebben.

Laat je goed adviseren

Financieel gezien is het handiger om je oude huis eerst te verkopen en daarna pas een nieuwe te kopen. Je overwaarde komt dan ‘op tijd’ vrij om een nieuwe woning te kopen.

Helaas is dat in de huidige krappe woningmarkt lang niet altijd haalbaar. Als het niet op tijd lukt om een nieuwe woning te kopen dan zal je in tussentijd een andere (huur)woning moeten vinden, en dat kost natuurlijk ook geld en moeite. Je wilt liever niet nóg een keer verhuizen.

Denk je erover om een overbruggingshypotheek af te sluiten of een extra leningdeel op je nieuwe hypotheek te nemen? Laat je dan goed adviseren. Viisi’s adviseurs hebben al veel mensen in dezelfde situatie geholpen, dus informeer vrijblijvend naar jouw mogelijkheden!

Plan direct een belafspraak